전세사기 대처법 총정리 — 보증금 지키는 실무 순서

의뢰인: "집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 알고 보니 이 건물에 세입자가 저만 있는 게 아니래요. 전세사기 당한 것 같은데 뭐부터 해야 하나요?"

변호사: "지금 가장 급한 건 대항력과 우선변제권부터 지키는 겁니다. 형사 고소보다 그게 먼저예요."

전세사기 대처법을 검색해 이 글까지 오셨다면, 지금 전 재산이나 다름없는 보증금이 묶여 밤잠을 설치고 계실 겁니다. 그 막막함과 불안, 충분히 이해합니다. 이 글은 보증금 사건과 사기 고소를 다수 진행해 온 법무법인 다빈치가 전세사기 상황에서 무엇을 먼저 하고 무엇을 함께 준비해야 하는지를 실무 기준으로 정리한 것입니다.

1. 전세사기란? — 개념부터 쉽게

전세사기란, 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 임차인을 속여 전세보증금을 받아 가로채거나, 보증금을 돌려받지 못하게 되는 결과를 초래하는 일련의 행위를 말합니다.

쉽게 말해 "돌려줄 생각도 없고 돌려줄 돈도 없으면서 세입자를 속여 보증금을 챙긴 것"입니다. 흔한 유형으로는 집값보다 전세금이 더 높은 깡통전세, 명의를 빌려준 바지사장(이른바 무자본 갭투자), 한 집에 여러 세입자를 받는 이중계약, 근저당이 가득한 집을 숨기고 계약하는 경우 등이 있습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 단순히 집주인이 돈이 없어 못 주는 것은 민사상 보증금반환 문제이고, 처음부터 속일 의도가 있었다면 형사상 사기죄가 됩니다. 상담을 해 보면 이 둘을 섞어서 생각하시는 분이 많은데, 전세사기는 민사와 형사를 동시에 준비해야 하는 사건입니다.

2. 법은 뭐라고 규정하고 있을까? — 조문과 처벌

전세사기의 핵심 처벌 근거는 형법상 사기죄입니다.

형법 제347조(사기)

① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

여기서 기망(=속이는 행위)이 핵심입니다. 돌려줄 능력이 없는데 있는 것처럼, 깨끗한 집인데 근저당이 없는 것처럼 속여 보증금을 받으면 사기죄가 됩니다. 피해 금액이 크면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용됩니다.

특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

이득액이 5억원 이상 50억원 미만일 때는 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상일 때는 무기 또는 5년 이상의 징역에 처합니다.

또한 전세사기 피해가 사회 문제가 되면서 제정된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 있어, 요건을 갖추면 전세사기피해자로 결정받아 경매 유예, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 받을 수 있습니다.

3. 언제 성립하고, 언제 성립하지 않을까? — 요건과 경계선

전세사기가 사기죄로 성립하려면 아래 요건이 모두 갖춰져야 합니다. 입증은 결국 이 요건 하나하나를 증거로 채우는 작업입니다.

실무에서 가장 자주 무너지는 요건은 편취의 고의입니다. 계약 당시에는 돌려줄 생각이 있었는데 이후 부동산 경기가 나빠져 못 주게 된 경우라면, 처벌이 어렵고 민사 문제로 남을 가능성이 큽니다. 사실 전부 사기라고 편을 들어드리면 상담은 수월하지만, 정직하게 말씀드리면 "계약 시점에 이미 변제 능력이 없었다"는 점을 보여 주는 정황이 없으면 형사 입증이 쉽지 않습니다.

반대로, 이미 과도한 대출로 깡통 상태였음을 알면서도 보증금을 받았거나, 수십 건의 유사 피해가 동시에 발생한 조직적 사건이라면 편취 고의가 비교적 쉽게 인정됩니다. 형사 사건은 "합리적 의심 없는 증명"이 요구되기 때문에, 처음부터 속였다는 점을 뒷받침할 자료가 중요합니다.

4. 법원은 어떻게 판단했나? — 대표 판례

대법원 2008. 2. 14. 선고 2007도10770 판결은, 차용금 사기에서 편취의 고의는 "피고인이 돈을 빌릴 당시의 재산 상태, 사용처, 변제 능력과 의사"를 종합해 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다. 전세보증금 사기도 같은 틀로 봅니다. 즉 계약 당시 집주인의 재산 상태와 보증금의 실제 사용처가 핵심 쟁점이 됩니다.

대법원 1983. 8. 23. 선고 83도1048 판결은, 처음부터 변제 의사나 능력 없이 돈을 받았다면 사기죄가 성립한다는 취지를 분명히 했습니다. 상담을 해 보면 "집주인이 끝까지 준다고 했으니 사기 아니다"라고 생각하시는 분이 많은데, 말로 준다고 한 것과 실제 능력이 있었는지는 별개로 판단됩니다.

정리하면 법원은 "계약 시점에 이미 돌려줄 수 없는 상태였는지"를 집중적으로 살핍니다. 그래서 등기부상 근저당 설정 시기, 다른 세입자와의 계약 시기, 집주인의 다른 채무 상황 같은 객관 자료가 승패를 가릅니다.

5. 처벌 수위와 함께 쓸 수 있는 구제수단

전세사기는 형사 고소만으로 보증금이 돌아오지 않습니다. 형사는 가해자를 처벌하는 절차이고, 돈은 민사로 따로 받아야 합니다. 그래서 실무에서는 두 가지를 반드시 병행합니다. 구체적으로는 보증금반환청구 소송 또는 지급명령, 집주인의 재산에 대한 가압류, 승소 후 강제경매, 그리고 형사재판에서 배상명령 신청까지 함께 검토합니다.

특히 이사를 나가야 한다면 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤 이동하시고, 전세보증금 반환보증(보증보험)에 가입돼 있다면 보증기관에 이행 청구를 하는 것이 가장 빠른 회수 방법입니다.

6. 무엇이 증거가 되고, 어떻게 남겨야 할까?

정말 많은 의뢰인을 상담하면서 느끼는 것은, 억울한 사실관계는 분명한데 편취 고의를 뒷받침할 객관 자료가 부족해 불송치되는 사건이 많다는 점입니다. 아래를 기준으로 하나씩 점검하세요.

실무 팁 세 가지를 기억하세요. 첫째, 등기부등본은 시기별로 확보하세요. 계약 전후 근저당이 설정된 시점이 편취 고의 판단에 결정적입니다. 둘째, 통화녹음은 본인이 대화 당사자라면 합법입니다. 다만 제3자 간의 대화를 당사자 모르게 녹음하면 위법수집증거가 될 수 있으니 주의하세요. 셋째, 같은 건물·같은 집주인 피해자를 모으세요. 조직적·반복적 피해 정황은 편취 고의를 입증하는 가장 강력한 자료입니다.

7. 절차는 이렇게 진행됩니다

순서가 중요합니다. 상담을 해 보면 화가 나서 형사 고소부터 하시는 분이 많은데, 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기와 가압류 같은 권리 보전이 가장 먼저입니다. 집주인이 재산을 빼돌리거나 명의를 넘기면 승소해도 받을 돈이 없기 때문입니다.

8. 상담실에서 자주 받는 질문 (FAQ)

Q. 형사 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

직접 받는 것은 아닙니다. 형사는 처벌 절차이고, 돈은 민사 소송이나 배상명령으로 받아야 합니다. 두 가지를 반드시 함께 진행하셔야 합니다.

Q. 집주인이 "경기가 나빠져서 못 준다"고 해요. 사기인가요?

계약 당시엔 능력이 있었는데 이후 사정이 나빠진 것이라면 사기 입증이 어렵습니다. 다만 계약 시점에 이미 변제 불능이었던 정황이 있으면 사기죄가 될 수 있습니다.

Q. 전세보증보험에 들었는데도 고소해야 하나요?

보증보험이 있으면 보증기관에서 보증금을 받는 것이 가장 빠릅니다. 고소는 가해자 처벌과 구상 관계에서 의미가 있으니 상황에 따라 병행을 검토하세요.

Q. 공소시효는 얼마나 되나요?

일반 사기죄는 10년, 특정경제범죄법이 적용되는 고액 사건은 더 길어질 수 있습니다. 보증금반환채권의 소멸시효는 원칙적으로 10년이니 기한을 놓치지 마세요.

Q. 이사를 꼭 가야 하는데 괜찮을까요?

반드시 임차권등기명령으로 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이동하세요. 그 전에 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

9. 마무리 — 혼자 고민하지 마세요

전세사기 대처법의 핵심은 세 가지입니다. 이사 전 임차권등기와 가압류로 권리부터 보전할 것, 형사 고소와 민사 회수를 반드시 병행할 것, 그리고 계약 당시 변제 능력이 없었음을 보여 주는 객관 자료를 모을 것입니다.

전세보증금은 대부분의 분들에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 그 돈이 묶인 채 버티는 하루하루가 얼마나 힘든지 잘 압니다. 하지만 순서를 지켜 대응하면 법은 세입자의 권리를 끝까지 지켜 줍니다. 사안마다 등기부 상황과 입증 전략이 달라지니, 구체적인 상황은 변호사 상담을 통해 점검해 보시기를 권유드립니다. 여러분은 혼자가 아닙니다.

본 글은 현행 법령 기준으로 작성되었습니다.