중도금 청구소송, 받지 못한 중도금 이렇게 받아냅니다 — 실무 총정리

의뢰인: "부동산 계약하고 계약금은 받았는데 중도금 날짜가 지났는데도 매수인이 돈을 안 줘요. 소송하면 받을 수 있나요?"

변호사: "받으실 수 있습니다. 다만 그냥 소송만 거는 게 아니라 계약 해제를 할지, 이행을 받을지부터 정해야 해요. 그 선택이 전부를 바꿉니다."

중도금 청구소송은 부동산이나 물품 거래에서 약속된 중도금을 받지 못한 당사자가 법원을 통해 그 돈을 받아내는 민사소송입니다. 상담을 해 보면 중도금을 떼인 분들은 계약이 깨질까 불안하면서도, 돈은 돈대로 못 받아 발만 동동 구르는 경우가 많습니다. 이 글은 부동산·계약 분쟁을 다수 진행해 온 법무법인 다빈치가 중도금 청구소송의 실무 기준을 정리한 것입니다.

1. 중도금 청구소송이란? — 개념부터 쉽게

중도금 청구소송이란, 매매·도급 등 계약에서 계약금과 잔금 사이에 지급하기로 약정한 중도금을 상대방이 지급하지 않을 때, 그 지급을 구하는 민사소송(이행청구의 소)을 말합니다.

쉽게 말해 "약속한 중간 돈을 안 주니 법원이 주라고 판결해 달라"는 재판입니다. 예를 들어 아파트를 5억 원에 팔기로 하고 계약금 5천만 원, 중도금 2억 원, 잔금 2억 5천만 원으로 정했는데 매수인이 중도금 날짜에 돈을 넣지 않는 경우가 전형적입니다. 이때 매도인은 선택을 해야 합니다. 계약을 유지하면서 중도금을 받아낼 것인지(이행청구), 아니면 계약을 해제하고 손해배상을 받을 것인지입니다.

정말 많은 의뢰인을 상담하면서 가장 많이 받는 질문이 "둘 다 하면 안 되나요?"입니다. 원칙적으로 이행청구와 해제는 방향이 반대입니다. 중도금을 달라고 하려면 계약이 살아 있어야 하고, 계약을 해제하면 중도금 지급 청구권 자체가 사라집니다. 그래서 어느 쪽을 택할지가 소송의 출발점이 됩니다.

2. 법은 뭐라고 규정하고 있을까? — 조문과 처벌

중도금 청구소송은 형사가 아닌 민사이므로 징역·벌금 같은 처벌은 없고, 민법의 채무불이행 조문이 근거가 됩니다.

민법 제390조(채무불이행과 손해배상)

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제544조(이행지체와 해제)

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

핵심은 두 갈래입니다. 중도금을 못 받았을 때 그대로 지급을 청구하는 길(이행청구)과, 상당한 기간을 정해 독촉(최고)한 뒤 계약을 해제하고 손해배상을 받는 길(제544조)입니다. 또한 중도금처럼 돈을 주는 채무는 민법 제397조에 따라 연체 시 법정이율의 지연손해금(=늦게 준 데 대한 이자)을 함께 청구할 수 있고, 소송을 걸면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 붙습니다.

3. 언제 성립하고, 언제 성립하지 않을까? — 요건과 경계선

중도금 청구가 인정되려면 아래 요건이 갖춰져야 합니다. 특히 "동시이행" 부분에서 실무상 다툼이 자주 생깁니다.

여기서 경계선이 갈립니다. 중도금은 원칙적으로 매도인의 소유권이전등기 의무보다 먼저 이행하는 선이행 의무인 경우가 많습니다. 즉 매수인은 "등기 먼저 해 주면 중도금 주겠다"고 버틸 수 없는 것이 보통입니다. 다만 계약서에 "중도금과 동시에 근저당 말소" 같은 특약이 있거나, 이미 매도인의 의무 이행이 불확실해진 사정이 있으면 매수인이 동시이행 항변을 할 수 있습니다.

상담을 해 보면 이 부분을 놓치는 분이 흔합니다. 매도인이 "무조건 중도금부터 내라"고 압박했는데, 알고 보니 그 부동산에 매도인이 말소하기로 한 가압류가 그대로 남아 있던 경우라면 매수인의 거절이 정당해질 수 있습니다. 반대로 매수인이 단순히 "대출이 안 나와서"라는 자기 사정으로 미룬 것은 정당한 거절 사유가 되지 않습니다.

4. 법원은 어떻게 판단했나? — 대표 판례

대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38723 판결은 중도금 지급의무와 소유권이전등기의무의 선후 관계에 관해, 특별한 약정이 없으면 매수인의 중도금 지급의무가 매도인의 등기의무보다 먼저 이행되어야 하는 선이행 의무라는 취지로 판단했습니다. 즉 중도금 단계에서는 매수인이 "등기부터"라고 주장하기 어렵다는 것입니다.

대법원 1991. 3. 27. 선고 90다19930 판결은 선이행 의무를 지는 당사자라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사정이 생긴 때에는 불안의 항변권(민법 제536조 제2항)을 행사해 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 보았습니다. 매도인의 재산 상태가 급격히 악화되어 소유권 이전이 불확실해진 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 이처럼 선이행이라도 무조건 먼저 줘야 하는 것은 아니라는 점을 기억하셔야 합니다.

5. 처벌 수위와 함께 쓸 수 있는 구제수단

중도금 미지급은 형사처벌 대상이 아니라 민사 문제입니다. 다만 처음부터 돈을 줄 생각이 없이 속여 계약했다면 사기죄(형법 제347조, 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금)가 별도로 문제될 수 있습니다. 단순히 사정이 어려워 못 준 것은 사기가 아니라는 점을 분명히 알아 두셔야 합니다.

함께 쓸 수 있는 수단으로는 소송 전에 상대방 재산을 묶어 두는 가압류, 간이·신속한 절차인 지급명령 신청, 소액(3천만 원 이하)일 때의 소액사건 절차 등이 있습니다. 실무에서는 중도금처럼 금액이 큰 사건은 상대가 재산을 빼돌릴 위험이 있으므로, 소송 제기와 동시에 부동산·예금에 대한 가압류를 함께 진행하는 경우가 훨씬 많습니다.

6. 무엇이 증거가 되고, 어떻게 남겨야 할까?

중도금 청구소송은 계약 내용과 미지급 사실만 명확하면 비교적 입증이 수월한 유형입니다. 그래도 아래 자료를 체계적으로 갖추면 소송이 훨씬 빨라집니다.

가장 흔히 놓치는 부분은 독촉의 증거입니다. 전화로만 "돈 달라"고 했다면 나중에 상대가 "그런 적 없다"고 발뺌할 수 있습니다. 반드시 내용증명이나 문자·메신저처럼 기록이 남는 방법으로 독촉하시고, 특히 계약 해제를 염두에 두고 있다면 "며칠까지 지급하지 않으면 계약을 해제한다"는 문구를 분명히 넣어 보존하셔야 합니다. 위법하게 수집한 녹음(제3자 간 대화 비밀 녹음 등)은 증거능력이 문제될 수 있으니, 본인이 당사자인 대화 위주로 남기시기 바랍니다.

7. 절차는 이렇게 진행됩니다

민사소송은 다툼의 정도에 따라 통상 6개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다. 그동안 상대가 재산을 처분하면 판결을 받아도 받을 돈이 없어지므로, 소송 초기에 가압류를 해 두는 것이 실무에서 가장 중요합니다.

8. 상담실에서 자주 받는 질문 (FAQ)

Q. 중도금을 안 준 매수인에게 계약금은 돌려줘야 하나요?

계약을 해제하는 경우라면 매수인의 채무불이행이 원인이므로, 계약금은 위약금으로 몰취(=돌려주지 않음)되는 것이 보통입니다. 다만 계약서의 위약금 특약 내용에 따라 달라집니다.

Q. 중도금 지급일이 지났는데 바로 해제할 수 있나요?

아닙니다. 원칙적으로 상당한 기간을 정해 지급을 독촉(최고)한 뒤, 그 기간이 지나도 안 주면 해제할 수 있습니다. 다만 "그 날짜가 아니면 계약 목적을 달성할 수 없는" 확정기한부 계약이면 최고 없이 해제가 가능한 경우도 있습니다.

Q. 지급명령으로 하면 더 빠른가요?

상대가 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 빠르고 비용도 저렴합니다. 다만 상대가 이의하면 정식 소송으로 넘어가므로, 다툼이 예상되면 처음부터 본안 소송과 가압류를 함께 진행하는 편이 낫습니다.

Q. 중도금 안 준 것만으로 사기죄로 고소되나요?

어렵습니다. 사기죄는 처음부터 돈을 줄 의사나 능력이 없이 속였다는 점(기망과 편취 고의)이 합리적 의심 없이 증명되어야 합니다. 단순히 자금 사정이 나빠져 못 준 것은 민사상 채무불이행일 뿐입니다.

Q. 소멸시효는 얼마나 되나요?

중도금 지급청구권은 일반 채권으로 원칙적으로 소멸시효가 10년입니다. 다만 상사 거래 등은 5년이 적용될 수 있으니, 기간이 애매하면 서둘러 소송이나 가압류로 시효를 중단시키는 것이 안전합니다.

9. 마무리 — 혼자 고민하지 마세요

중도금 청구소송의 핵심은 세 가지입니다. 이행청구와 해제 중 방향을 먼저 정할 것, 계약서와 입금내역·독촉 기록으로 미지급 사실을 명확히 입증할 것, 그리고 소송 초기에 가압류로 상대 재산을 확보할 것입니다.

큰돈이 걸린 계약이 틀어지면 불안하고 막막한 것이 당연합니다. 하지만 중도금 청구는 증거만 잘 갖추면 결과가 비교적 분명한 유형이고, 절차의 순서를 지키면 받을 돈을 지켜낼 수 있습니다. 사안마다 동시이행 여부와 해제 전략이 달라지니, 구체적인 상황은 변호사 상담을 통해 점검해 보시기를 권유드립니다. 여러분은 혼자가 아닙니다.

본 글은 현행 법령 기준으로 작성되었습니다.