공사대금 받는 법 — 안 주는 돈 받아내는 실무 절차 총정리

의뢰인: "공사는 다 끝냈는데 건축주가 대금을 안 줘요. 계약서도 제대로 못 썼는데 받을 수 있을까요?"

변호사: "계약서가 없어도 방법은 있습니다. 다만 공사를 실제로 했다는 증거를 어떻게 모으느냐가 전부예요. 하나씩 여쭤보겠습니다."

공사대금 받는 법을 검색해 이 글까지 오셨다면, 아마 일은 다 해 놓고도 정당한 대가를 못 받아 속이 타들어 가고 계실 겁니다. 땀 흘려 한 일의 값을 떼이는 억울함, 충분히 이해합니다. 이 글은 공사대금 사건을 다수 진행해 온 법무법인 다빈치가 실제로 돈을 받아내기까지의 절차를 실무 기준으로 정리한 것입니다.

1. 공사대금이란? — 개념부터 쉽게

공사대금이란, 도급계약(=일을 맡기고 그 완성에 대해 보수를 주기로 하는 계약)에 따라 수급인(=공사를 맡아 한 사람)이 일을 완성하고 도급인(=공사를 맡긴 사람)에게 청구하는 돈을 말합니다.

쉽게 말해 "내가 공사를 해 줬으니 약속한 값을 달라"는 돈입니다. 건물 신축, 인테리어, 설비, 조경, 전기, 일부 보수공사까지 모두 포함됩니다. 공사대금은 형사 문제가 아니라 원칙적으로 민사(=돈 문제)라는 점을 먼저 아셔야 합니다. 상담을 해 보면 "사기로 고소하면 되는 거 아니냐"고 물으시는 분이 많은데, 단순히 돈을 안 주는 것만으로는 사기죄가 되지 않습니다.

2. 법은 뭐라고 규정하고 있을까? — 조문과 처벌

공사대금의 바탕은 민법의 도급 규정입니다.

민법 제664조(도급의 의의)

도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제665조 제1항

보수는 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 한다. 다만, 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 그 일을 완성한 후 지체없이 지급하여야 한다.

즉 특별한 약정이 없으면 공사가 완성되고 목적물을 넘겨줄 때 대금을 받는 것이 원칙입니다. 또한 공사를 한 사람에게는 강력한 무기가 하나 더 있습니다. 민법 제666조는 부동산공사의 수급인이 공사대금 채권을 담보하기 위해 저당권 설정을 청구할 수 있도록 하고, 제320조는 완성한 목적물을 점유하는 동안 대금을 받을 때까지 그 물건을 돌려주지 않을 수 있는 유치권(=돈 받을 때까지 점유로 버티는 권리)을 인정합니다.

형사 처벌은 원칙적으로 없지만, 처음부터 대금을 줄 의사나 능력이 전혀 없으면서 공사를 시킨 경우라면 사기죄(형법 제347조, 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금)가 성립할 수 있습니다. 다만 이 경계는 뒤에서 자세히 보겠습니다.

3. 언제 성립하고, 언제 성립하지 않을까? — 요건과 경계선

공사대금 청구가 인정되려면 아래 요건을 증거로 채워야 합니다.

실무에서 가장 다툼이 잦은 지점은 추가공사 대금과 하자 공제입니다. "말로 추가해 달라고 해서 해 줬는데 안 준다"는 경우, 추가공사 합의 사실과 금액을 수급인이 입증하지 못하면 받기 어렵습니다. 반대로 공사에 하자가 있으면 도급인은 그 보수비용만큼 대금에서 빼자고 주장(상계)할 수 있습니다.

사기죄와의 경계도 중요합니다. 돈이 돌지 않아 결과적으로 못 준 것은 사기가 아닙니다. 그러나 처음부터 돈이 전혀 없고 받을 생각도 없이 "선공사 후 결제"로 유인한 정황이 명확하면 사기가 될 수 있습니다. 사실 전부 사기라고 편을 들어주면 상담은 수월하지만, 실무에서는 민사로 가는 사건이 훨씬 많습니다.

4. 법원은 어떻게 판단했나? — 대표 판례

대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결은 공사가 도중에 중단되었더라도 이미 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 수급인은 기성고(=한 만큼의 공정 비율)에 따른 공사대금을 청구할 수 있다고 보았습니다. 계약이 깨졌다고 공사대금을 전혀 못 받는 것이 아니라, 한 만큼은 받을 수 있다는 중요한 기준입니다.

대법원은 공사대금 채권과 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권이 서로 동시이행 관계에 있다는 취지로 일관되게 판단하고 있습니다. 즉 도급인은 하자에 상응하는 금액만 공제할 수 있을 뿐, 하자가 있다는 이유로 대금 전부의 지급을 거절할 수는 없습니다. 상담을 해 보면 도급인 측이 사소한 하자를 들어 대금 전액을 미루는 경우가 흔한데, 이는 받아들여지지 않습니다.

5. 처벌 수위와 함께 쓸 수 있는 구제수단

공사대금은 민사가 중심이므로, 여러 수단을 상황에 맞게 조합해야 합니다.

실무에서 가장 효과적인 순서는 가압류로 재산을 먼저 묶고, 지급명령이나 소송으로 집행권원(=강제집행 근거 문서)을 얻는 것입니다. 상대가 건물·부동산을 가졌다면 소송 중 처분을 막는 가압류가 결정적입니다. 또한 건설산업기본법에 따른 하도급대금이라면 하도급법상 지급 보장 규정도 함께 검토합니다.

6. 무엇이 증거가 되고, 어떻게 남겨야 할까?

정말 많은 의뢰인을 상담하면서 느끼는 것은, 일은 분명히 했는데 증거의 형태가 부족해서 금액을 깎이는 사건이 많다는 점입니다. 아래를 기준으로 점검하세요.

세 가지를 기억하세요. 첫째, 사진은 날짜와 공정 순서입니다. 완공 사진만 있으면 "저 일을 당신이 했냐"는 반박을 받습니다. 둘째, 추가공사는 반드시 문자로 "이 작업 추가해 드릴게요, 비용은 ○○입니다" 식으로 남기세요. 셋째, 상대가 보낸 "조금만 기다려 달라"는 메시지는 금액과 채무를 인정하는 강력한 증거이니 지우지 마세요. 상대 동의 없는 녹음이라도 대화 당사자 본인이 한 녹음은 증거로 쓸 수 있습니다.

7. 절차는 이렇게 진행됩니다

절차의 성패는 2단계 가압류에서 갈립니다. 판결을 받아도 상대에게 재산이 없으면 받을 길이 없으니, 재산이 있을 때 미리 묶어 두는 것이 핵심입니다.

8. 상담실에서 자주 받는 질문 (FAQ)

Q. 계약서를 안 썼는데 공사대금 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 도급계약은 구두로도 성립하므로, 발주 의사가 담긴 문자와 실제 공사를 했다는 사진·작업일지로 입증하면 됩니다.

Q. 공사대금 소멸시효는 얼마인가요?

공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년

Q. 하자가 있다며 대금을 한 푼도 안 줍니다.

안 됩니다. 도급인은 하자보수 비용 상당액만 공제할 수 있을 뿐, 그 이유로 대금 전부의 지급을 거절할 수는 없다는 것이 법원의 태도입니다.

Q. 돈을 안 주니 사기로 고소할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 단순 미지급은 민사이고, 처음부터 줄 의사·능력이 없이 공사를 시킨 편취 의사가 입증돼야 사기가 됩니다.

Q. 건물을 점유하고 있는데 계속 버텨도 되나요?

유치권 요건을 갖췄다면 가능합니다. 다만 점유를 한 번 잃으면 유치권도 소멸하니, 점유 유지와 함께 소송을 병행하는 것이 안전합니다.

9. 마무리 — 혼자 고민하지 마세요

공사대금 받는 법의 핵심은 세 가지입니다. 공사를 했다는 증거를 날짜·공정 순으로 남길 것, 재산이 있을 때 가압류로 먼저 묶을 것, 그리고 3년 소멸시효가 지나기 전에 움직일 것입니다.

땀 흘려 한 일의 값을 떼이는 일은 생계와 직결된 문제입니다. 막막하시겠지만, 증거와 순서만 지키면 법은 일한 사람의 권리를 끝까지 지켜 줍니다. 사안마다 기성고·하자·추가공사 판단이 달라질 수 있으니, 구체적인 상황은 변호사 상담을 통해 점검해 보시기를 권유드립니다. 여러분은 혼자가 아닙니다.

본 글은 현행 법령 기준으로 작성되었습니다.