건축물대장도 내야 하나요? 무허가 증축 과태료와 이행강제금 궁금합니다

질문

건축물대장 관련해서 상담 부탁드립니다. 작년 봄에 ○○시 외곽에 단독주택을 하나 샀습니다. 그런데 살다 보니 창고로 쓰는 뒤편 공간이 건축물대장에는 아예 안 올라가 있더라고요. 전 주인이 15제곱미터 정도 되는 창고를 신고 없이 지어서 쓴 것 같습니다.

얼마 전에 시청에서 '위반건축물'이라는 안내문이 왔고, 건축물대장에 위반건축물로 표시한다는 내용이었습니다. 저는 제가 지은 것도 아닌데 왜 저한테 오냐 싶어서 많이 당황스러웠습니다. 전 주인한테 연락하니 '그건 몇 년 전 일이고 이제 모른다'며 카톡을 읽고 답을 안 합니다. 시청 담당자는 이행강제금이 매년 나올 수 있다고 하던데, 제가 지금 와서 건축물대장에 신고(양성화)를 해야 하는 건가요? 아니면 창고를 그냥 철거하는 게 나을까요? 전 주인한테 책임을 물을 방법은 없는지도 궁금합니다.

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 매수한 집에 등록되지 않은 창고가 딸려 있어 위반건축물 안내문을 받으셨고, 전 주인은 카톡을 읽고도 답을 하지 않아 많이 답답하셨을 것입니다.

■ 결론부터 말씀드리면

건축물대장에 올리든(양성화), 철거하든 둘 중 하나는 정리하셔야 하는 상황이 맞습니다. 다만 '내야 한다'기보다는, 위반 상태를 그대로 두면 이행강제금이 매년 부과되기 때문에 정리가 필요한 것입니다. 그리고 전 주인에게 책임을 물을 수 있는 여지는 충분히 있습니다. 두 문제를 나눠서 보겠습니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

신고나 허가 없이 지은 건축물은 건축법상 위반건축물이 됩니다. 건축법 제79조는 위반건축물에 대해 시정명령을 할 수 있도록 하고, 제80조는 시정하지 않으면 이행강제금을 부과하도록 정하고 있습니다. 이행강제금은 시정될 때까지 매년 반복 부과될 수 있습니다.

요건을 쉽게 풀면 이렇습니다. 첫째, 신고·허가 없이 지은 건축물일 것(무신고 건축). 둘째, 지자체의 시정명령이 있을 것. 셋째, 정해진 기간 안에 철거나 양성화로 시정하지 않을 것입니다. 중요한 점은, 이행강제금은 '누가 지었는지'가 아니라 '현재 소유자'에게 부과된다는 것입니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

질문자님은 작년 봄에 집을 사셨고, 15제곱미터 창고는 전 주인이 신고 없이 지은 것이라고 하셨습니다. 불리한 점부터 솔직히 말씀드리면, 지금 소유자가 질문자님이기 때문에 시정명령과 이행강제금은 질문자님 앞으로 나옵니다. '제가 지은 게 아닌데'라는 사정은 지자체에 대한 책임을 면하게 해 주지는 못합니다. 상담을 해 보면 이 부분을 억울해하시는 분이 정말 많습니다.

유리한 점도 분명합니다. 매매계약 당시 건축물대장에 창고가 없었다는 사실, 즉 전 주인이 위반 사실을 제대로 알리지 않고 판 정황이 있습니다. 이는 매도인의 하자담보책임이나 설명의무 위반을 물을 근거가 됩니다. 대법원은 매도인이 건물의 중요한 하자나 법적 제한을 알고도 알리지 않은 경우 책임을 물을 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 시청에서 받은 위반건축물 안내문과 시정명령서를 날짜와 함께 보관하시고, 담당 부서에 양성화(사용승인) 가능 여부와 철거 시 절차를 함께 문의하십시오. 창고 규모와 용도에 따라 양성화가 가능한 경우가 있습니다.
2. 매매계약서, 매매 당시 건축물대장 열람본, 중개대상물 확인설명서를 확보하십시오. 창고가 대장에 없었다는 점, 설명을 못 들었다는 점을 증명할 핵심 자료입니다.
3. 전 주인과 주고받은 카톡(읽고 답을 안 한 내역 포함)을 화면 그대로 캡처해 보존하십시오. 책임 회피 정황의 증거가 됩니다.
4. 전 주인에게 내용증명을 보내 위반건축물 해소 비용 또는 손해배상을 청구한다는 의사를 공식적으로 남기십시오.
5. 이행강제금은 시정명령 불이행 시 매년 부과되므로, 시정 기한이 지나기 전에 양성화든 철거든 방향을 빨리 정하셔야 합니다.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

행정적으로는 지자체와 협의해 양성화 또는 철거로 위반 상태를 먼저 해소하는 것이 급합니다. 이와 별도로 전 주인을 상대로는 민사상 하자담보책임 또는 손해배상 청구가 가능합니다. 하자담보책임은 하자를 안 날로부터 6개월 내 행사해야 하는 제한이 있으니, 안내문을 받은 시점을 기준으로 서둘러 움직이시는 것이 좋습니다.

■ 마무리

첫째, 위반 상태는 현재 소유자인 질문자님이 양성화 또는 철거로 정리하셔야 합니다. 둘째, 그 비용과 손해는 전 주인에게 물을 수 있으니 계약서와 카톡을 꼭 보존하십시오. 억울한 상황이지만 자료만 잘 갖추면 충분히 대응할 수 있습니다. 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 양성화와 손해배상 중 어느 쪽이 유리한지 더 정확히 안내드릴 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.