임차권등기명령 신청 이후 진행과정, 등기 완료까지 순서대로 정리했습니다

계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채, “임차권등기명령을 신청은 했는데 이제 어떻게 되는 건지” 막막하신 분들이 많습니다. 임차권등기명령 신청 이후 진행과정은 법원 결정 → 등기촉탁 → 등기 완료 확인 → 이사 → 보증금 회수 절차로 이어지는데, 각 단계마다 놓치면 손해를 보는 지점이 분명히 있습니다. 이 글에서는 신청서를 접수한 뒤부터 등기가 실제로 완료되기까지의 순서를, 임대차 보증금 사건을 다수 진행해 온 법무법인 다빈치가 실무 기준으로 정리했습니다.

임차권등기명령이란, 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 명령을 받아 임차주택 등기부에 자신의 임차권을 기재하는 제도를 말합니다.

쉽게 말해, “이 집에는 아직 보증금을 못 받은 세입자가 있다”는 사실을 등기부에 공적으로 남겨 두는 장치입니다. 임차인의 권리를 지켜 주는 핵심은 대항력(=집이 팔리거나 경매돼도 새 주인에게 내 권리를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(=경매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리)입니다.

원래 이 두 권리는 그 집에 ‘살면서 전입신고를 유지’해야 지켜집니다. 그런데 보증금을 못 받은 채 이사를 가면 이 권리가 사라져 버리는 문제가 있었습니다. 임차권등기명령은 바로 이 상황에서, 이사를 가더라도 기존 권리가 유지되도록 만들어 주는 제도입니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 특히 신청 이후 진행과정을 이해하려면 2023년 개정으로 제3조의3 제3항에 ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 민사집행법 제292조 제3항이 준용된 점을 반드시 알아야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항 — “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며…”

이 개정이 왜 중요할까요? 개정 전에는 법원 결정을 임대인에게 먼저 고지(송달)해야 비로소 임차권등기 촉탁이 가능했습니다. 그래서 임대인이 주소불명이거나 송달을 회피하는 경우, 또는 임대인 사망 후 상속관계가 정리되지 않은 경우에는 임차권등기가 지연되어 이사조차 못 가는 문제가 있었습니다.

이른바 ‘빌라왕’ 전세사기 사건을 계기로 제도가 바뀌었습니다. 개정법은 2023년 3월 30일 국회 본회의를 통과했고, 규칙 정비 기간을 거쳐 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행되었습니다(시행일 2023. 7. 19.). 그 결과 주택임차권등기명령의 경우 신청인이 결정문을 받으면 임대인 송달 여부와 무관하게 바로 등기촉탁이 실시되도록 개선되었습니다. 실무에서 임대인이 연락을 끊은 사안일수록 이 개정의 효과를 크게 체감합니다.

신청서를 접수한 뒤의 흐름을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

단계	내용	유의점
① 서면 심리	법원이 신청서와 첨부서류를 검토	서류 미비 시 보정명령이 나오면 그만큼 지연됩니다
② 결정	요건을 갖추면 임차권등기명령 결정	이 시점부터 결정문 송달 절차가 진행됩니다
③ 등기촉탁	법원이 관할 등기소에 임차권등기를 촉탁	2023.7.19. 이후 임대인 송달 전에도 촉탁 가능
④ 등기 기입(완료)	등기소가 등기부에 임차권등기를 기재	결정 후 통상 2~3영업일 이내에 완료됩니다
⑤ 완료 확인	임차인이 등기사항증명서를 열람해 직접 확인	법원은 완료 사실을 별도로 통지해 주지 않습니다

여기서 상담을 해 보면 많은 분이 오해하는 지점이 있습니다. “법원 결정이 났으니 끝났다”고 생각하고 곧바로 이사를 가시는 경우인데, 결정과 등기 완료는 다릅니다. 실제로 등기부에 임차권등기가 기입되어야 비로소 권리가 확보됩니다.

신청 이후 등기 완료까지 얼마나 걸리고, 비용은 어느 정도인지 궁금해하시는 분이 많습니다.

소요기간은 서류가 완비된 경우 신청부터 등기 완료까지 대략 1주에서 1개월 정도가 일반적입니다. 다만 임대인의 주소가 불명확하거나 송달이 지연되면 더 길어질 수 있습니다. 보정명령 없이 서류를 완벽히 갖추면 그만큼 빨라집니다.

비용은 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개를 기준으로 다음과 같습니다(자세한 계산은 찾기쉬운 생활법령정보 임차권등기명령의 신청비용 참고).

항목	금액	비고
등록면허세(지방교육세 포함)	7,200원	위택스/이택스 신고·납부
수입인지(인지대)	2,000원	신청서 첨부
등기촉탁수수료	약 3,000원	전자 1,000원·e-form 3,000원·서면 4,000원
송달료	33,000원	1회 5,500원 × 3회 × 당사자 2명
합계(예시)	약 45,200원	2025. 6. 1. 송달료 인상 반영

이 비용은 임차권등기명령 신청에 든 실비로서 임대인에게 청구할 수 있습니다. 참고로 송달료는 2025년 6월 1일부터 1회 5,500원으로 인상되었으므로, 그 이전 자료에 나온 금액(1회 5,200원 기준)과는 차이가 있습니다. 송달료와 세금·수수료는 임대인 수와 부동산 수(동·호·필지)에 따라 늘어나므로, 다가구·다세대 사안은 총액이 달라질 수 있습니다.

신청 이후 진행과정에서 실무상 가장 많이 놓치는 지점이 바로 이 단계입니다.

💡 실무 팁 — 법원과 등기소는 “임차권등기가 완료됐습니다”라는 통지를 따로 보내 주지 않습니다. 임차인이 인터넷등기소에서 등기사항증명서(등기부등본)를 직접 열람해 임차권등기가 기입됐는지 확인해야 합니다.

확인 방법은 어렵지 않습니다. 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기부를 발급받아, ‘을구’에 임차권등기가 기재되었는지 보면 됩니다. 대법원 ‘나의 사건검색’에서 등기소에 등기촉탁을 한 내역도 조회할 수 있어, 진행 상황을 중간에 점검하기에 유용합니다.

그리고 이사 시점이 정말 중요합니다. 이사를 계획하고 있다면 반드시 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사를 진행해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 전출·이사를 하면 임차인으로서 보호받는 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 부득이 짐을 먼저 옮겨야 한다면, 일부 짐을 남겨 두어 등기 완료 시점까지 점유를 유지하시는 것이 안전합니다.

여기서 꼭 짚어야 할 점이 있습니다. 임차권등기가 완료됐다고 해서 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다.

임차권등기명령은 임차인의 권리(대항력·우선변제권)를 ‘보전’해 주는 제도일 뿐, 그 자체로 임대인의 재산을 강제로 처분하는 힘은 없습니다. 임차권등기가 완료되어도 곧바로 경매나 강제집행을 시작할 수는 없고, 이를 위해서는 법원으로부터 집행권원을 받아야 합니다.

집행권원을 확보하는 방법은 두 갈래입니다. 지급명령 신청과 소송(전세금반환소송) 제기가 있는데, 지급명령은 소송에 비해 인지대가 약 10분의 1로 저렴하고 법원 출석 없이 신청서만으로 진행됩니다. 다만 임대인이 이의를 제기하거나 우편 송달이 어려우면 소송 절차로 전환되며, 이 경우 1심 판결까지 대략 8~10개월 정도 걸립니다.

정리하면, 신청 이후 진행과정의 전체 로드맵은 임차권등기명령 → 등기 완료 → 집행권원 확보(지급명령·소송) → 강제집행(경매·압류)으로 이어집니다. 임차권등기는 이 긴 여정의 ‘출발점이자 안전장치’라고 이해하시면 됩니다.

Q1. 임차권등기명령 결정이 났는데, 바로 이사 가도 되나요?

아직입니다. 결정과 등기 완료는 다릅니다. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 권리가 유지됩니다.

Q2. 임대인이 연락이 안 되는데 등기가 될까요?

됩니다. 2023년 7월 19일 이후에는 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 임차권등기 촉탁이 가능하도록 개정되어, 임대인의 잠적·주소불명 상황에서도 등기가 진행됩니다.

Q3. 임차권등기만 하면 보증금을 받을 수 있나요?

그렇지 않습니다. 임차권등기는 권리를 지켜 주는 장치일 뿐이므로, 실제 회수를 위해서는 지급명령이나 전세금반환소송으로 집행권원을 확보한 뒤 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

Q4. 이미 전입신고와 확정일자를 받았는데도 임차권등기가 필요한가요?

이사를 갈 예정이라면 필요합니다. 전입을 유지하는 동안에는 권리가 살아 있지만, 전출하는 순간 대항력·우선변제권이 사라지므로 그 전에 임차권등기로 권리를 고정해 두어야 합니다.

Q5. 보증금을 다 받으면 임차권등기는 어떻게 하나요?

보증금을 회수한 뒤에는 임차권등기 말소(해제) 절차를 진행합니다. 이때도 소액의 등록면허세와 등기수수료가 발생합니다.

임차권등기명령 신청 이후 진행과정은 결정 → 등기촉탁 → 완료 확인 → 이사 → 집행권원 확보로 이어지며, 특히 ‘등기 완료를 직접 확인하고 나서 이사하기’와 ‘등기만으로는 보증금이 자동 회수되지 않는다는 점’ 두 가지가 핵심입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상황은 그 자체로 불안하고 지치는 일이지만, 절차를 하나씩 밟아 나가면 분명히 회복할 수 있는 길이 있습니다.

혼자 판단하기 어려운 부분이 있다면, 구체적인 사안은 변호사 상담을 통해 확인하시길 권해 드립니다. 여러분의 소중한 보증금이 온전히 돌아오기까지, 차분히 함께 준비해 나가시길 응원합니다.

· 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령) — 국가법령정보센터 · 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 — 국가법령정보센터 · 임차권등기명령 신청 — 찾기쉬운 생활법령정보 · 임차권등기명령의 신청비용 — 찾기쉬운 생활법령정보

📝 임차권등기명령 신청 이후 진행과정을 법원 결정·등기촉탁·완료 확인·이사·집행권원 확보 순서로 정리했습니다. 2023년 개정 내용, 소요기간, 실비용(2025년 송달료 인상 반영 약 45,200원)까지 실무 기준으로 안내합니다.

본 글은 2026년 7월 기준 현행 주택임대차보호법을 바탕으로 법무법인 다빈치가 작성했습니다.