빌라 전세인데 임차권등기명령 신청 가능할까요?

질문

빌라 전세 보증금 못 받고 이사 가야 하는데 임차권등기명령 되나요?

저는 ○○시의 한 빌라에 전세보증금 1억 3천만원으로 2년 계약을 하고 살았습니다. 계약 만기가 지난 지 이제 두 달이 됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 만기 두 달 전에 문자로 "연장 안 하고 나가겠다"고 분명히 통보했고, 집주인도 "알겠다, 새 세입자 구해지면 주겠다"고 답을 했습니다.

그런데 문제는 제가 다음 달에 회사 문제로 다른 지역으로 이사를 가야 한다는 겁니다. 이사 나가면 전입신고를 옮겨야 하는데, 그러면 대항력이 없어진다는 말을 들었습니다. 주변에서 임차권등기명령이라는 걸 해두라고 하던데, 아파트가 아니라 빌라도 이게 되는 건지, 보증금 못 받은 상태에서 이사 나가도 되는 건지 너무 불안합니다. 카톡으로 독촉해도 이제는 읽고 답을 안 합니다. 어떻게 해야 할까요?

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 만기가 두 달 지났는데도 전세보증금 1억 3천만원을 돌려받지 못한 채, 다른 지역으로 이사까지 앞두고 계셔서 마음이 많이 급하실 것 같습니다.

■ 결론부터 말씀드리면

임차권등기명령은 아파트뿐 아니라 빌라(=다세대·연립주택)도 당연히 신청할 수 있습니다. 건물 종류를 가리지 않습니다. 질문자님은 계약 만기가 지났고 보증금을 돌려받지 못한 상태이므로, 이사 나가기 전에 임차권등기명령을 신청하실 수 있는 요건을 이미 갖추고 계십니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 근거합니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

핵심 요건은 이렇습니다. 첫째, 임대차 기간이 끝났을 것(=만기 도래 또는 적법한 해지). 둘째, 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것. 이 두 가지면 됩니다. 등기가 되면 그 이후 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 이미 확보한 대항력(=집이 팔려도 보증금 받을 권리를 주장할 힘)과 우선변제권(=경매 시 순위대로 먼저 배당받을 권리)이 그대로 유지됩니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

유리한 점이 분명합니다. 만기 두 달 전에 문자로 "연장 안 하고 나가겠다"고 통보했고, 집주인도 "알겠다, 새 세입자 구해지면 주겠다"고 답한 기록이 남아 있습니다. 계약이 정상적으로 끝났다는 점, 그리고 집주인이 반환 의무를 인정했다는 점이 문자로 증명됩니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 만기 통보 기록이 남아 있는 경우 등기명령이 어렵지 않게 나옵니다.

주의하실 점도 있습니다. 임차권등기는 법원의 결정만으로 끝나는 게 아니라, 실제로 등기부에 기입이 완료되어야 효력이 생깁니다. 상담을 해 보면 "신청만 하고 바로 이사 갔다가" 등기 완료 전에 전입을 빼서 대항력이 잠깐 끊기는 분이 정말 많습니다. 반드시 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하고 전입신고를 옮기셔야 합니다.

대법원도 임차권등기명령에 따른 등기가 마쳐지면 그 전에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다는 취지로 판단하고 있습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 증거부터 정리하세요. 만기 두 달 전 "나가겠다"는 문자, 집주인의 "알겠다"는 답문자, 그 뒤 독촉 카톡과 읽고 답 없는 내역을 모두 캡처하고 화면에 날짜가 보이게 보관하세요.
2. 보증금 1억 3천만원을 돌려달라는 내용증명을 먼저 보내시길 권합니다. 반환을 촉구했다는 기록이 남고, 지연이자 청구의 근거가 됩니다.
3. 임차주택 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 임대차계약서, 확정일자 받은 계약서, 전입세대 확인서, 만기·독촉 문자를 함께 냅니다.
4. 법원 결정이 나오면 등기부등본을 떼어 임차권등기가 실제로 기입되었는지 확인하세요. 이 확인 전에는 절대 전입을 옮기지 마세요.
5. 등기 완료를 확인한 뒤에 이사하고 새 주소로 전입신고를 하시면 됩니다.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

임차권등기가 완료되면 보증금반환청구 소송이나 지급명령을 진행하시면 됩니다. 지급명령은 소송보다 간편하고 비용이 적어, 집주인이 반환 의무를 문자로 인정한 질문자님 사안에 잘 맞습니다. 판결이나 지급명령이 확정되면 집에 대한 강제경매까지 신청할 수 있습니다. 참고로 보증금반환청구권의 소멸시효는 원칙적으로 10년이지만, 방치하지 마시고 서둘러 진행하시는 편이 안전합니다.

■ 마무리

빌라도 임차권등기명령은 됩니다. 그리고 등기가 등기부에 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 보증금을 지킬 수 있습니다. 이 두 가지만 기억하시면 됩니다. 지금 대응만 잘하시면 1억 3천만원을 충분히 지켜낼 수 있는 사안이니 너무 걱정하지 마세요. 계약서와 문자 내역 등 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 순서를 훨씬 명확하게 잡아드릴 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.