집주인이 새 세입자를 구해오라는데 꼭 그래야 하나요?

질문

집주인이 새 세입자를 구해오라는데 그래야 하나요?

저는 ○○시에서 보증금 3천만 원에 월세 50만 원짜리 빌라에 2년 계약으로 살고 있습니다. 계약기간은 아직 4개월 정도 남았는데, 갑자기 직장을 멀리 옮기게 되어서 2개월 전에 집주인에게 "사정상 일찍 나가야 할 것 같다"고 카톡으로 말씀드렸습니다.

그랬더니 집주인이 "그럼 네가 새 세입자를 직접 구해와라, 안 그러면 계약 끝날 때까지 월세 다 내야 하고 보증금도 못 돌려준다"고 하시네요. 심지어 부동산 중개수수료도 저보고 내라고 합니다. 제가 부동산에 내놔도 집을 잘 안 보여주시고, 전화도 잘 안 받으십니다.

계약기간이 남은 건 맞으니 제가 잘못한 건 알지만, 정말 새 세입자를 제가 다 구해야 하는 건가요? 보증금 3천만 원을 못 받을까 봐 너무 불안합니다.

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 계약기간이 4개월 남은 상태에서 직장 이전으로 일찍 나가야 하는데, 집주인이 새 세입자를 직접 구해오라고 하고 보증금 3천만 원을 못 준다고 해서 많이 불안하신 상황이네요.

■ 결론부터 말씀드리면

질문자님이 새 세입자를 "반드시" 구해와야 할 법적 의무는 없습니다. 다만 계약기간 중 중도 해지이므로, 집주인이 동의하지 않는 한 남은 기간의 월세나 그에 준하는 손해는 질문자님이 부담하게 될 가능성이 높습니다. 즉 "세입자를 구해와라"는 말은 법적 강제가 아니라, 집주인 입장에서 손해를 메우기 위한 현실적 요구에 가깝습니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

주택임대차는 민법과 주택임대차보호법이 함께 적용됩니다. 계약기간을 정한 임대차에서 세입자가 기간 중 일방적으로 나가는 것은 원칙적으로 계약 위반입니다(민법 제635조는 기간을 정하지 않은 경우의 해지를 규정하는 것이라 이 사안과는 다릅니다).

따라서 다음 두 가지가 핵심입니다. 첫째, 계약기간이 남아 있으면 세입자는 원칙적으로 남은 기간의 차임(=월세) 지급 의무를 집니다. 둘째, 다만 집주인은 손해를 줄일 의무(=손해경감의무)가 있어, 새 세입자를 들일 수 있는데도 일부러 거부하면 그만큼 월세를 청구할 수 없게 됩니다.

또 하나 중요한 점은, 임대차가 끝나거나 해지되면 보증금 반환 의무와 집을 비워주는 의무는 동시에 이행하는 관계라는 것입니다. 집주인은 "월세 손해"를 이유로 보증금 전액을 무기한 묶어둘 수는 없습니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

질문자님은 2개월 전에 카톡으로 "일찍 나가야 할 것 같다"고 미리 알리셨고, 부동산에 집을 내놓기도 하셨습니다. 이 점은 유리합니다. 질문자님은 손해를 줄이려 노력했는데 집주인이 집을 잘 안 보여주고 전화도 받지 않는다면, 이는 집주인이 새 세입자 받기를 사실상 거부한 정황이 됩니다.

반면 불리한 점은, 계약기간이 4개월 남은 상태에서 질문자님이 먼저 나가려 한다는 사실 자체입니다. 집주인이 동의하지 않으면 중개수수료 전액을 집주인에게 떠넘기기는 어렵고, 새 세입자가 들어오기 전까지의 월세는 질문자님 몫이 될 수 있습니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 집주인이 "세입자가 구해와라"고 버티는 경우 대부분은 보증금을 지렛대로 쓰려는 것이고, 세입자가 적극적으로 집을 내놓은 증거가 있으면 합의가 빨라집니다.

대법원도 임대인은 손해 확대를 막을 신의칙상 의무가 있다는 취지로 판단하고 있어, 집주인이 새 세입자 받기를 부당하게 거부한 기간의 월세까지 세입자에게 물리기는 어렵습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 지금까지 집주인과 주고받은 카톡("일찍 나가야 한다"고 알린 내용, 집주인의 답변)을 날짜가 보이게 캡처해 보관하세요. 2개월 전에 통지한 사실이 가장 중요합니다.
2. 부동산에 집을 내놓은 기록(문자·통화·중개앱 등록 화면)을 모아, 질문자님이 손해를 줄이려 노력했다는 점을 남기세요.
3. 집주인이 집을 안 보여주거나 전화를 안 받으면, 내용증명으로 "새 세입자를 받아 달라, 정당한 이유 없이 거부하면 그 기간 월세는 부담할 수 없다"는 취지를 공식적으로 통지하세요.
4. 계약 종료 또는 해지 시점에 보증금을 돌려받지 못하면, 이사 전 임차권등기명령을 신청해 보증금 반환 권리를 보전해 두세요.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

보증금을 끝내 돌려주지 않으면 보증금반환청구 소송이나 지급명령을 활용할 수 있습니다. 금액이 3천만 원이라 소액사건이 아니라도 지급명령은 비용이 적게 들어 먼저 시도해 볼 만합니다. 보증금 반환 소멸시효는 10년이므로 시간에 쫓길 걱정은 크지 않지만, 집주인 재산이 바뀔 위험이 있으면 가압류를 함께 검토하시기 바랍니다.

■ 마무리

새 세입자를 질문자님이 꼭 구해올 의무는 없습니다. 다만 집을 적극적으로 내놓은 증거와 2개월 전 통지 기록이 보증금을 지키는 데 가장 중요합니다. 많이 불안하시겠지만 증거만 잘 챙기시면 충분히 대응하실 수 있습니다. 카톡·부동산 등록 화면 같은 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 더 정확한 방향을 잡아 드리겠습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.