확정판결 후 세입자가 내는 임대료를 압류할 수 있나요?
확정판결을 받았다면 세입자가 내는 임대료를 압류·추심해 직접 받아올 수 있습니다. 신청 절차와 장래 월세 압류 방법을 정리했습니다.
질문
지인 A에게 빌려준 5,000만 원을 못 받아 작년에 대여금 소송을 진행했고, 몇 달 전 제가 전부 승소하는 확정판결을 받았습니다. 그런데 A는 판결이 나온 뒤에도 갚을 생각을 안 하고, 카톡을 읽고도 답을 안 합니다.
알아보니 A는 본인 명의로 상가 건물 하나를 가지고 있는데, 여기 세입자한테 매달 250만 원씩 월세를 받고 있다고 합니다. A는 뚜렷한 다른 재산이 없고 이 임대료가 주 수입인 것 같습니다. 제가 이 임대료를 압류해서 대신 받아올 수 있을까요? 세입자한테 직접 받는 게 가능한 건지, 아니면 매달 계속 압류해야 하는 건지도 궁금합니다. 확정판결까지 받아놓고 돈을 못 받으니 너무 답답합니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 5,000만 원 대여금으로 전부 승소 확정판결까지 받으셨는데도 지인 A가 갚지 않아 임대료 압류를 고민하시는 상황이시군요. 확정판결을 손에 쥐고도 돈을 못 받으면 정말 답답하실 텐데, 지금이 바로 강제집행을 실행할 때입니다.
■ 결론부터 말씀드리면
가능합니다. A가 세입자에게 매달 받는 임대료(월세)는 채권(=남에게 돈을 받을 권리)이므로, 질문자님은 확정판결을 근거로 이 임대료 채권을 압류하고 추심할 수 있습니다. 세입자에게 직접 월세를 받아오는 방법도 있고, 매달 발생하는 장래의 월세까지 한 번에 묶어 둘 수도 있습니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
민사집행법 제223조는 금전채권에 대한 압류를 정하고 있고, 제227조와 제229조는 채권압류명령과 추심명령·전부명령을 규정합니다. 여기서 임대료 채권의 압류가 가능하려면 다음 요건이 필요합니다.
첫째, 집행권원(=강제집행을 할 수 있는 자격을 주는 문서)이 있어야 합니다. 질문자님의 확정판결이 바로 여기 해당합니다. 둘째, 채무자 A가 제3채무자(=세입자)에 대해 실제로 받을 임대료 채권을 가지고 있어야 합니다. 셋째, 압류할 채권을 특정할 수 있어야 합니다. 임대차계약의 당사자와 월세 금액, 기간을 적어 특정합니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
질문자님은 이미 대여금 5,000만 원에 대한 전부 승소 확정판결을 가지고 계십니다. 집행권원이 완비되어 있다는 점이 가장 유리합니다. 또 A가 상가 세입자에게 매달 250만 원씩 임대료를 받고 있다는 점도 확인되어, 압류 대상이 분명합니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 집행권원이 확정된 상태에서 임대료라는 정기적 수입원이 있으면 회수 가능성이 상당히 높습니다.
다만 불리한 점도 말씀드립니다. 임대료 채권은 다른 채권자가 먼저 압류했거나, 세입자가 이미 보증금에서 밀린 월세를 공제하기로 한 사정이 있으면 실제 받을 금액이 줄 수 있습니다. 상담을 해 보면 이 부분을 놓치는 분이 정말 많습니다. 또 세입자가 나가면 임대차가 끝나 그 뒤 월세는 발생하지 않습니다. 대법원도 장래에 계속 발생하는 임대료 채권을 압류 대상으로 인정하는 취지로 판단하고 있으므로, 장래 월세까지 함께 압류해 두시는 것이 좋습니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 확정판결 정본과 송달·확정증명원을 법원에서 발급받아 준비하십시오. 강제집행의 기본 서류입니다.
- A의 상가 등기사항증명서와 세입자 정보(임대차계약 당사자, 월세 250만 원)를 확인해 제3채무자를 특정하십시오.
- A 주소지 관할 법원에 채권압류 및 추심명령을 함께 신청하십시오. 매달 발생하는 장래 임대료까지 포함해 신청하면 매번 다시 압류할 필요가 없습니다.
- 추심명령이 세입자에게 송달되면, 세입자는 그 뒤 월세를 A가 아닌 질문자님께 직접 지급해야 합니다.
- A의 재산을 더 파악하기 어렵다면 재산명시·재산조회 신청을 함께 활용하십시오.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
임대료만으로 5,000만 원 회수가 더디다면, A 명의 상가 자체에 대한 부동산 강제경매도 병행할 수 있습니다. 또 A의 예금계좌를 알고 있다면 예금채권 압류를 동시에 진행해 회수 창구를 넓히는 것이 좋습니다. 확정판결에 따른 채권의 소멸시효는 10년이므로 기한에 쫓기지는 않지만, A가 재산을 처분하기 전에 서두르는 편이 안전합니다.
■ 마무리
확정판결이 있으면 세입자의 임대료를 압류·추심해 직접 받아올 수 있고, 장래 월세까지 한 번에 묶어 두는 것이 핵심입니다. 어렵게 받아 둔 판결이니, 재산이 빠져나가기 전에 빠르게 집행하시기 바랍니다. 확정판결과 상가 등기, 임대차 정보를 가지고 상담받으시면 압류 범위를 정확히 잡아 드릴 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.