분양대금 가압류도 되나요? 받을 돈 있는데 가능한지 궁금합니다

질문

분양대금 가압류도 되나요? 받을 돈 있는데 가능한지 궁금합니다

저는 지인 A에게 3년 전부터 사업 자금으로 총 8,000만 원을 빌려주었습니다. 차용증도 쓰고 이자도 정해서 계좌로 보냈는데, 작년 하반기부터 이자는커녕 원금도 전혀 갚지 않고 있습니다. 카톡으로 갚으라고 하면 "조금만 기다려 달라"는 말만 반복하다가 요즘은 읽고도 답을 안 합니다.

그런데 최근에 A가 ○○시에 있는 신축 아파트를 분양받아 계약금을 넣었고, 앞으로 중도금·잔금을 치르면 입주할 예정이라는 이야기를 들었습니다. A 명의로 된 다른 재산은 거의 없다고 알고 있습니다. 제가 A가 분양받은 아파트나, 분양회사에 넣을 분양대금 같은 것에 가압류를 걸 수 있는지 궁금합니다. 이대로 두면 돈을 영영 못 받을 것 같아 불안합니다.

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 지인 A에게 8,000만 원을 빌려주고 차용증까지 썼는데 이자도 원금도 못 받고 계신 상황에서, A가 새로 분양받은 아파트에 가압류가 되는지 걱정이 많으시겠습니다.

■ 결론부터 말씀드리면

가능합니다. A가 받을 돈(빌려준 8,000만 원의 대여금 채권)을 지키기 위한 가압류는 충분히 검토할 수 있습니다. 다만 무엇에 가압류를 거느냐가 중요합니다. 지금 A가 완전한 소유권을 가진 아파트가 아니라 '분양받을 예정인 아파트'라면, 부동산 자체보다는 A가 가진 권리에 맞춰 가압류 방법을 정해야 합니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

돈을 받을 권리가 있는 사람은 나중에 판결을 받아 강제집행을 하기 전에, 채무자의 재산을 미리 묶어 둘 수 있습니다. 이를 가압류라고 합니다(민사집행법 제276조).

가압류를 하려면 크게 두 가지가 필요합니다. 첫째, 받을 돈이 있다는 사실(피보전권리=지켜야 할 채권)입니다. 둘째, 지금 묶어 두지 않으면 나중에 못 받을 위험이 있다는 사정(보전의 필요성)입니다. 질문자님은 차용증과 이체내역이 있으니 첫째 요건은 갖추기 쉽습니다.

대상이 문제인데, A가 아직 소유권등기를 못 받은 분양 아파트라면 A가 분양회사에 대해 가진 '소유권이전등기청구권'을 가압류하는 방법을 씁니다. 반대로 A가 분양계약을 해제하면 돌려받을 계약금·중도금 같은 반환채권도 가압류 대상이 될 수 있습니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

유리한 점은 분명합니다. 차용증을 쓰고 이자를 정해 계좌로 8,000만 원을 보냈고, 카톡으로 갚으라고 독촉한 기록까지 있어 받을 돈이 있다는 점을 증명하기 좋습니다. 게다가 A 명의의 다른 재산이 거의 없고, 새로 분양받은 아파트에 재산이 집중되고 있다는 점은 '지금 묶어 두지 않으면 못 받는다'는 필요성을 뒷받침합니다.

불리한 점도 말씀드립니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 아직 A 앞으로 소유권등기가 넘어오지 않은 단계라 부동산 가압류가 바로 안 되는 경우가 많습니다. 이때는 A가 가진 청구권을 가압류해야 하는데, 분양계약서 사본이나 등기 진행 상황 같은 자료를 확보하지 못해 대상 특정에 애를 먹는 분이 정말 많습니다. 대법원도 아직 등기 전이라면 소유권이전등기청구권 자체를 가압류할 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 차용증 원본, 8,000만 원 이체내역, 이자 입금내역, 갚으라고 한 카톡 대화를 날짜순으로 정리해 캡처·출력해 두십시오.
2. A가 분양받은 아파트의 소재지, 분양회사(시행사), 동·호수, 계약 진행 단계를 최대한 확인하십시오. 대상을 특정해야 가압류가 가능합니다.
3. 관할 법원에 가압류 신청서를 접수합니다. 부동산이면 부동산 소재지 법원, 청구권 가압류면 채무자 주소지 법원이 기준입니다.
4. 가압류는 담보(공탁금 또는 보증보험)를 요구하는 경우가 많으니 미리 준비하십시오.
5. 대여금은 원칙적으로 소멸시효가 10년입니다. 마지막 변제나 채무를 인정한 시점을 기준으로 시효를 관리하시고, 늦지 않게 조치하십시오.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

가압류로 재산을 묶은 뒤에는 본안, 즉 대여금 반환청구 소송을 제기해 판결을 받아야 실제로 회수가 됩니다. 다툼이 크지 않다면 지급명령을 먼저 신청해 빠르게 집행권원을 확보하는 방법도 있습니다. 만약 A가 처음부터 갚을 생각 없이 용도를 속여 돈을 받은 정황이 드러나면 사기 고소도 검토할 수 있으나, 단순히 사정이 어려워 못 갚는 채무불이행만으로는 형사처벌 대상이 아니라는 점은 미리 알아 두시기 바랍니다.

■ 마무리

정리하면, 분양 아파트도 A가 가진 권리에 맞춰 가압류가 가능합니다. 대상을 정확히 특정하는 것이 가장 중요합니다. 돈을 떼일까 많이 불안하셨을 텐데, 지금처럼 차용증과 이체내역이 있으면 회수 가능성은 충분히 있습니다. 분양계약 관련 자료를 가지고 상담받으시면 어느 권리에 어떻게 가압류할지 구체적으로 잡아 드릴 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.