관리비 청구 소장은 어떻게 쓰나요? 미납 세입자 상대 소송

질문

상가를 임대해 주고 있는 건물주입니다. 관리비 미납 세입자를 상대로 직접 소장을 쓰려고 하는데 막막합니다.

지인 A에게 ○○시의 제 상가 한 칸을 월세로 빌려줬습니다. 관리비는 매달 25일에 내기로 했는데, 작년 8월부터 올해 7월까지 12개월치, 합계 480만 원이 밀렸습니다. 매달 15만 원씩 관리비 고지서를 문자로 보냈고, 세입자도 "다음 달에 한꺼번에 넣겠다"고 카톡으로 두 번 답했는데 결국 입금이 없었습니다. 지난달에는 전화를 받고도 "지금 사정이 어렵다"며 끊어 버렸습니다. 금액이 크지 않아 변호사를 쓰기도 애매하고, 제가 직접 소장을 쓰려니 청구취지를 어떻게 적어야 하는지, 어느 법원에 내야 하는지, 소송 말고 더 간단한 방법은 없는지 궁금합니다. 관리비 영수증과 임대차계약서는 가지고 있습니다.

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 상가 세입자가 작년 8월부터 올해 7월까지 관리비 480만 원을 밀렸는데, 변호사 없이 직접 소장을 쓰려 하신다는 말씀이시군요. 금액은 크지 않아도 꼬박꼬박 밀리면 속이 많이 상하셨을 것입니다.

■ 결론부터 말씀드리면

충분히 청구 가능하고, 질문자님 사안은 소장 작성이 어렵지 않은 편입니다. 다만 관리비는 형사 문제가 아니라 민사(=돈을 받아내는 재판) 영역입니다. 특히 금액이 480만 원이므로, 정식 소송보다 더 간단하고 빠른 절차를 먼저 권해 드립니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

임대차계약에 따른 관리비 지급은 민법상 계약에 근거한 채권입니다. 세입자가 약정한 관리비를 내지 않으면 채무불이행이 되고, 건물주는 그 돈과 지연이자를 청구할 수 있습니다.

소송으로 가는 경우 청구취지는 이렇게 적습니다. 첫째, "피고는 원고에게 480만 원을 지급하라." 둘째, 지연이자로 "위 금액에 대해 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라." 셋째, "소송비용은 피고가 부담한다." 이렇게 세 줄이 기본 틀입니다. 청구원인에는 임대차계약 내용, 매달 15만 원씩 12개월분이 밀렸다는 사실, 독촉했으나 미납이라는 경위를 적으면 됩니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

질문자님께 유리한 점이 많습니다. 임대차계약서와 관리비 영수증을 가지고 계시고, 매달 15만 원씩 문자로 고지한 기록이 있습니다. 무엇보다 세입자가 카톡으로 "다음 달에 한꺼번에 넣겠다"고 두 번 답한 부분이 중요합니다. 이건 채무를 스스로 인정한 증거(=채무 승인)라서 재판에서 다툴 여지를 크게 줄입니다.

실무에서 관리비 사건을 다뤄 보면, 세입자가 "그 관리비는 못 들어 봤다"며 발뺌하는 경우가 가장 많습니다. 그런데 질문자님은 문자 고지와 세입자의 답 카톡이 있어 이런 반박이 통하기 어렵습니다. 불리한 점이라면, 계약서에 관리비 항목이 명확히 적혀 있지 않고 구두로만 정했다면 다툼이 생길 수 있다는 것입니다. 계약서의 관리비 조항을 꼭 확인해 두시기 바랍니다. 대법원도 관리비처럼 매달 발생하는 채권은 지급 약정과 미납 사실이 증명되면 지급 의무를 인정하는 취지로 판단하고 있습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 임대차계약서, 관리비 영수증, 매달 보낸 문자 고지, 세입자의 답 카톡을 날짜순으로 정리해 캡처·출력해 두십시오. 카톡은 삭제 전에 반드시 저장하셔야 합니다.
2. 소송보다 먼저 지급명령(=서류만으로 빠르게 결론 내는 독촉 절차)을 신청하십시오. 상대방 주소지 관할 법원이나 전자소송 사이트에서 신청하면 되고, 인지대·송달료가 정식 소송보다 적습니다.
3. 세입자가 지급명령을 받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생겨 바로 강제집행을 할 수 있습니다.
4. 세입자가 이의하면 자동으로 정식 소송으로 넘어갑니다. 이때 480만 원은 소액사건(3,000만 원 이하)이라 절차가 간단하고, 위 청구취지 세 줄을 담은 소장을 내시면 됩니다.
5. 관리비 채권의 소멸시효를 놓치지 마십시오. 월 단위로 지급하는 관리비는 3년 단기 소멸시효가 적용될 수 있으니, 작년 8월분부터 서두르시는 것이 안전합니다.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

세입자가 아직 상가를 쓰고 있다면, 밀린 관리비를 이유로 임대차계약 해지와 명도(=건물을 비우게 하는 것)를 함께 검토할 수 있습니다. 또 세입자가 재산을 빼돌릴 염려가 있다면, 소송 전에 통장이나 보증금에 대한 가압류를 걸어 두면 나중에 받아내기가 훨씬 수월합니다.

■ 마무리

정리하면, 관리비 480만 원은 지급명령으로 빠르게 받아내는 것이 가장 현실적이고, 세입자의 답 카톡과 문자 고지가 든든한 증거가 됩니다. 소멸시효만 넘기지 않으시면 충분히 받으실 수 있으니 너무 걱정하지 마시기 바랍니다. 계약서와 영수증, 카톡 캡처 같은 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 소장이나 지급명령 신청서를 더 정확하게 준비하실 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.