보증금 2억원 도시형생활주택도 임차권등기 가능한가요?
도시형생활주택도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 보증금 2억원을 지키는 신청 요건과 이사 전 반드시 확인할 점을 정리했습니다.
질문
보증금 2억원 도시형생활주택인데 임차권등기 되나요?
○○시에 있는 도시형생활주택에 보증금 2억원을 내고 2년간 전세로 살았습니다. 계약은 지난달 말에 만료됐고, 집주인한테 나가겠다고 두 달 전에 미리 문자로 통보도 했습니다. 그런데 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 이사 갈 집 계약금까지 걸어둔 상태라 너무 답답합니다.
집주인은 "다음 세입자 들어오면 준다"는 말만 반복하고, 요즘은 전화도 잘 안 받습니다. 제가 알아보니 임차권등기명령이라는 게 있다던데, 도시형생활주택도 아파트나 일반 빌라처럼 임차권등기가 되는 건지 모르겠습니다. 보증금이 2억원이나 돼서 이 돈 떼일까 봐 밤에 잠도 안 옵니다. 지금 이사를 가버리면 대항력이 사라진다는 말도 들어서 이사도 못 가고 있는 상황입니다. 어떻게 해야 하나요?
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 보증금 2억원을 돌려받지 못한 채 이사 갈 집 계약금까지 걸어두신 상황이라니, 밤잠을 못 이루실 만큼 답답하셨을 것입니다.
■ 결론부터 말씀드리면
도시형생활주택도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 건물 종류가 아파트냐 빌라냐 도시형생활주택이냐는 전혀 상관이 없습니다. 주거용으로 사용하는 주택이고, 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 법적 요건을 모두 갖춘 것입니다. 안심하시고 신청하셔도 됩니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
주택임대차보호법 제3조의3에 임차권등기명령 제도가 정해져 있습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
요건은 간단합니다. 첫째, 주거용으로 쓰는 주택일 것(=도시형생활주택도 당연히 포함됩니다). 둘째, 임대차 계약이 끝났을 것. 셋째, 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것입니다. 이 세 가지만 맞으면 됩니다.
임차권등기가 되면 그 후에 이사를 가고 주소를 옮겨도 이미 가지고 있던 대항력(=집이 팔려도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)과 우선변제권(=경매가 돼도 순위대로 돈을 먼저 받을 권리)이 그대로 유지됩니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
질문자님은 2년간 거주하셨고, 계약이 지난달 말 만료됐으며, 두 달 전에 나가겠다고 문자로 미리 통보까지 하셨습니다. 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다"고 말한 것은 법적으로 보증금 반환을 거절할 이유가 되지 못합니다. 이 점은 질문자님께 매우 유리합니다.
다만 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 임차권등기는 신청만 하면 끝이 아니라, 법원 결정 후 실제로 등기부에 등기가 "완료"되어야 효력이 생깁니다. 상담을 해 보면 등기가 끝나기 전에 급하게 이사부터 가버려서 대항력을 잃는 분이 정말 많습니다. 반드시 등기부에 등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다.
대법원도 임차권등기명령에 따른 등기가 마쳐져야 종전의 대항력과 우선변제권이 유지된다는 취지로 판단하고 있습니다. 그래서 지금 이사를 못 가고 계신 질문자님의 판단은 오히려 정확합니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 임대차계약서, 보증금 2억원을 보낸 이체내역, 전입세대 확인서(또는 주민등록등본), 확정일자 받은 계약서를 한자리에 모으십시오. 이것이 신청의 기본 서류입니다.
- 두 달 전 나가겠다고 보낸 문자와, 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다"고 한 문자·통화 내용을 캡처하고 녹취해 보존하십시오. 계약 종료 사실을 입증하는 중요한 자료입니다.
- 집 주소지 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 법원이 결정을 내리고 등기소에 촉탁하면 등기부에 임차권등기가 올라갑니다.
- 등기부등본을 떼어 임차권등기가 "완료"된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하십시오. 그 전에는 이사도, 전입신고 이전도 미루시는 것이 안전합니다.
- 보증금 반환 청구권의 소멸시효는 10년입니다. 기한이 넉넉하다고 미루지 마시고, 지체된 날부터 지연이자(연 5%)도 함께 청구하실 수 있다는 점을 챙기십시오.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
임차권등기로 권리를 지켜두는 것과 별개로, 실제 돈을 받아내려면 보증금반환청구 소송이나 지급명령을 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 지급명령은 소송보다 간단하고 비용이 적게 듭니다. 집주인 명의의 재산이 확인되면 판결 전에 부동산가압류를 걸어두어 재산을 빼돌리지 못하게 막는 것도 효과적입니다.
■ 마무리
도시형생활주택도 임차권등기명령 대상이 되며, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하시면 2억원의 권리를 그대로 지킬 수 있습니다. 보증금 반환 소송이나 지급명령을 함께 진행하시면 실제 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 혼자 끙끙 앓지 마시고, 계약서와 문자 자료를 가지고 상담받으시면 가장 빠른 길을 안내해 드리겠습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.