다가구주택 보증금 7000만원, 임차권등기명령 가능할까요?

질문

다가구주택 보증금 7000만원, 이사 나가야 하는데 임차권등기 되나요?

안녕하세요. 저는 ○○시에 있는 다가구주택 2층에 보증금 7000만원, 월세 없이 전세로 2년간 살았습니다. 계약이 지난달 만료되어 집주인에게 보증금 돌려달라고 두 달 전부터 계속 문자를 보냈는데, 처음엔 "새 세입자 들어오면 준다"고 하더니 이제는 카톡을 읽고도 답을 안 합니다.

제가 직장 문제로 다른 지역으로 이사를 꼭 가야 하는 상황인데, 이사 나가면 대항력이랑 우선변제권이 사라진다는 말을 들어서 겁이 납니다. 그런데 이 집이 다가구주택이라 저 말고도 세대가 여럿이고, 이미 근저당도 잡혀 있다고 들었습니다. 이런 경우에도 임차권등기명령이라는 걸 신청할 수 있는지, 다가구라서 안 되는 건 아닌지 궁금합니다. 어떻게 해야 보증금을 지킬 수 있을까요?

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 전세 2년이 끝났는데 집주인이 보증금 7000만원을 돌려주지 않고 카톡도 읽씹하는 상황에서, 이사는 꼭 가야 해 대항력을 잃을까 걱정이 크신 것으로 보입니다. 많이 답답하셨을 것입니다.

■ 결론부터 말씀드리면

다가구주택이라도 임차권등기명령 신청은 얼마든지 가능합니다. 다가구주택이라서 안 되는 것이 아닙니다. 계약이 이미 만료되었고 보증금을 돌려받지 못한 상태이므로, 질문자님은 지금 바로 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 요건은 간단합니다.

첫째, 임대차 계약기간이 끝났을 것(=계약 만료). 둘째, 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것. 이 두 가지면 충분합니다. 다가구·다세대·아파트 등 주택 종류는 요건이 아닙니다. 임차권등기가 마쳐지면 그 후에 이사를 나가더라도 이미 취득한 대항력(=집이 팔려도 세입자로 버틸 힘)과 우선변제권(=경매 때 먼저 배당받을 권리)이 그대로 유지됩니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

질문자님은 전세 2년 계약이 지난달 만료되었고, 두 달 전부터 보증금 반환을 요구했는데 집주인이 "새 세입자 들어오면 준다"고만 하다가 카톡을 읽고도 답하지 않는 상태입니다. 계약 만료와 보증금 미반환이라는 두 요건이 모두 명확히 충족되므로, 이 점은 크게 유리합니다.

다만 이 집이 다가구주택이고 이미 근저당이 잡혀 있다는 점은 조금 신경 써야 할 부분입니다. 임차권등기는 순위(=배당 받는 차례)를 확정해 지켜 줄 뿐, 없던 순위를 새로 앞으로 당겨 주지는 않습니다. 실무에서 다가구 사건을 다뤄 보면, 등기부만 보고 안심했다가 세입자들 보증금 총액과 근저당 채권액을 합치니 집값을 넘어서는 경우를 자주 봅니다. 그래서 이사 전에 반드시 등기부와 확정일자 순위를 확인하셔야 합니다. 대법원도 임차권등기명령에 따른 등기가 마쳐지면 그 뒤 임차인이 주택에서 이사를 나가도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지된다는 취지로 판단하고 있습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 이사 나가기 전에 임차권등기명령부터 신청하세요. 등기가 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사하셔야 대항력·우선변제권이 안전하게 유지됩니다.
2. 증거를 모으세요. "새 세입자 들어오면 준다"는 문자, 카톡을 읽고 답하지 않은 화면, 계약서, 확정일자 받은 계약서, 전입세대 확인서, 등기부등본을 캡처·출력해 보관하세요.
3. 관할 법원(주택 소재지 지방법원)에 임차권등기명령 신청서를 접수합니다. 계약서 사본, 등기부, 주민등록등본, 보증금 미반환을 소명할 문자·카톡을 첨부합니다.
4. 등기가 완료되면 보증금 반환청구 소송 또는 지급명령을 진행하세요. 임대차보증금 반환채권의 소멸시효는 10년이니 시효 걱정은 크지 않지만, 미루면 집이 경매로 넘어갈 위험이 있어 서두르는 것이 좋습니다.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

임차권등기로 순위를 지킨 뒤에는 보증금 반환청구 소송을 제기하고, 승소 판결이나 지급명령으로 강제집행(경매)까지 진행할 수 있습니다. 상담을 해 보면 이 부분을 놓치는 분이 정말 많은데, 집주인이 다른 재산을 빼돌리지 못하도록 부동산 가압류를 함께 걸어 두면 회수 가능성이 훨씬 높아집니다.

■ 마무리

다가구주택이라도 임차권등기명령은 가능하며, 계약 만료와 보증금 미반환 요건을 이미 갖추셨습니다. 반드시 등기 완료를 확인한 뒤 이사하시고, 근저당과 다른 세입자 순위를 함께 점검하시기 바랍니다. 혼자 판단하기 어려우실 텐데, 계약서와 등기부, 문자 내역을 가지고 상담받으시면 순위와 회수 가능성까지 구체적으로 짚어 드릴 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.