집주인이 연락 두절인데 임차권등기 설정할 수 있나요?
집주인이 연락 두절이어도 임차권등기명령은 혼자 신청 가능합니다. 요건·절차·이사 순서를 변호사가 정리했습니다.
질문
집주인이 연락을 안 받는데 임차권등기가 가능한가요?
저는 ○○시 빌라에 2년 전세로 살다가 계약이 끝나 이사를 가야 하는 상황입니다. 보증금은 1억 2천만 원이고, 계약 만기는 두 달 전인데 아직 한 푼도 돌려받지 못했습니다. 만기 한 달 전부터 문자로 "이사 날짜 잡았으니 보증금 준비 부탁드린다"고 여러 번 보냈는데, 처음엔 "다음 세입자 들어오면 주겠다"고 하더니 이제는 카톡을 읽고도 답을 안 합니다.
전화도 다 받지 않고, 지난주엔 아예 전화기가 꺼져 있었습니다. 저는 직장 때문에 다른 지역으로 당장 이사를 가야 하는데, 이사를 나가면 대항력이 없어진다는 말을 들어서 겁이 납니다. 집주인이 이렇게 연락이 안 되는데도 임차권등기라는 걸 할 수 있는지, 하려면 뭘 준비해야 하는지 알려주세요. 너무 답답합니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 계약이 끝난 지 두 달이 지났는데도 1억 2천만 원 보증금을 돌려받지 못하고, 집주인이 카톡을 읽고도 답을 안 하는 상황이시군요. 이사까지 앞두고 계셔서 많이 불안하셨을 것입니다.
■ 결론부터 말씀드리면
집주인과 연락이 전혀 되지 않아도 임차권등기명령은 신청할 수 있습니다. 이 제도는 집주인의 동의나 협조가 전혀 필요 없는 절차입니다. 질문자님은 요건을 충분히 갖추고 계셔서, 신청하면 등기가 될 가능성이 높습니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 혼자서 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 핵심 요건은 이렇습니다.
첫째, 임대차 계약 기간이 끝났을 것(=만기가 지났거나 적법하게 해지되었을 것). 둘째, 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것. 이 두 가지만 맞으면 됩니다. 집주인의 동의는 요건이 아닙니다.
이 등기의 가장 큰 효과는, 등기가 된 뒤에는 이사를 나가고 전입신고를 빼더라도 대항력(=집이 경매로 넘어가도 보증금을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(=다른 채권자보다 먼저 배당받을 권리)이 그대로 유지된다는 점입니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
질문자님은 2년 전세 계약이 두 달 전에 끝났고, 보증금 1억 2천만 원을 한 푼도 받지 못했습니다. 만기 한 달 전부터 문자로 보증금 반환을 요구하셨다는 점, 집주인이 "다음 세입자 들어오면 주겠다"고 답했다는 점은 요건을 모두 충족하는 유리한 사정입니다. 특히 집주인이 반환 의무 자체는 인정한 대화 기록이 있어 다툼의 여지가 적습니다.
다만 불리할 수 있는 부분도 말씀드립니다. 이사를 먼저 나가 전입신고를 빼버리면, 임차권등기가 완료되기 전까지의 공백 기간에는 대항력이 끊길 위험이 있습니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하시는 것이 가장 안전합니다. 대법원도 임차권등기명령에 따른 등기가 마쳐져야 종전 대항력과 우선변제권이 유지된다는 취지로 판단하고 있습니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입신고·확정일자 받은 서류를 먼저 챙기십시오. 등기 신청의 기본 증거입니다.
- "다음 세입자 들어오면 주겠다"는 답변과 읽고도 답 없는 카톡 화면을 날짜가 보이게 캡처해 보관하십시오. 보증금 미반환 사실을 뒷받침합니다.
- 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 집주인에게 송달이 안 되더라도 법원이 공시송달 등으로 절차를 진행할 수 있습니다.
- 등기부등본에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 이사와 전출신고를 하십시오. 이 순서를 지키는 것이 가장 중요합니다.
- 동시에 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 두시면, 뒤이을 소송에서 근거가 됩니다.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
임차권등기는 보증금을 "지키는" 장치일 뿐, 돈을 바로 받아내는 절차는 아닙니다. 그래서 보증금반환청구 소송이나 전세금 지급명령을 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 집주인 명의 재산이 확인되면 가압류를 걸어 두는 것도 효과적입니다. 보증금 반환채권의 소멸시효는 10년이지만, 미루지 마시고 등기와 소송을 함께 준비하시길 권합니다.
■ 마무리
집주인과 연락이 끊겨도 임차권등기명령은 혼자 신청할 수 있고, 질문자님은 요건을 충분히 갖추고 계십니다. 등기 완료를 확인한 뒤에 이사하시고, 반환 소송을 함께 준비하시는 것이 핵심입니다. 상담을 해 보면 등기 전에 먼저 이사를 나가 대항력을 잃는 분이 정말 많습니다. 계약서와 카톡, 이체내역을 가지고 상담받으시면 가장 빠르고 안전한 길을 안내해 드리겠습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.