보증금 3000만원 단독주택도 임차권등기 가능한가요?
단독주택도 임차권등기명령이 가능합니다. 보증금 3000만원을 지키려면 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 하는 이유와 절차를 정리했습니다.
질문
보증금 3000만원 단독주택인데 임차권등기 되나요?
안녕하세요. 저는 ○○시에서 보증금 3000만원짜리 단독주택에 2년 계약으로 살았던 임차인입니다. 계약이 지난달에 끝나서 집주인에게 나가겠다고 미리 문자로 통보했고, 집주인도 "알겠다"고 답장까지 했습니다. 그런데 막상 계약 만료일이 지났는데도 보증금 3000만원을 돌려주지 않고 있습니다.
이사할 집은 이미 계약해서 다음 달 초에 무조건 이사를 나가야 하는 상황입니다. 그런데 주변에서 "짐 다 빼고 전입신고 옮기면 대항력 없어져서 보증금 못 받는다"고 겁을 줍니다. 집주인은 카톡을 읽고도 며칠째 답이 없습니다. 아파트도 아니고 단독주택인데 이런 경우에도 임차권등기명령이라는 걸 신청할 수 있나요? 신청하려면 어디에 어떻게 해야 하는지도 알려주시면 정말 감사하겠습니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 계약이 끝났는데도 보증금 3000만원을 돌려받지 못한 채 이사 날짜는 다가와 마음이 많이 급하실 것 같습니다. 질문자님 상황이라면 임차권등기명령을 반드시 챙기셔야 합니다.
■ 결론부터 말씀드리면
단독주택도 임차권등기명령 신청이 얼마든지 가능합니다. 아파트냐 단독주택이냐는 전혀 상관이 없습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물이면 되고, 단독주택은 당연히 여기에 들어갑니다.
더 중요한 것은, 이 등기를 마쳐 두면 짐을 빼고 전입신고를 옮겨도 대항력(=집이 팔려도 보증금을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권이 그대로 유지된다는 점입니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 성립 요건은 이렇습니다.
첫째, 임대차 계약 기간이 끝났을 것(=계약 만료 또는 해지). 둘째, 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것. 셋째, 신청 대상이 주거용 건물일 것입니다. 질문자님은 세 가지를 모두 충족합니다.
같은 법 제3조의3 제5항은, 이 등기가 마쳐지면 그 뒤에 이사를 나가거나 전입신고를 옮겨도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 명확히 정하고 있습니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
질문자님은 2년 계약이 지난달 만료되었고, 미리 문자로 퇴거를 통보했으며 집주인도 "알겠다"고 답장까지 했습니다. 즉 계약이 적법하게 끝난 사실이 문자로 남아 있는 셈입니다. 이건 신청 심사에서 매우 유리한 자료입니다.
다만 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 임차권등기는 신청한다고 바로 되는 것이 아니라 법원 결정과 등기부 기재까지 며칠이 걸립니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 등기가 끝나기 전에 먼저 짐을 빼고 전입을 옮겨 대항력이 끊긴 뒤에야 상담을 오시는 분이 정말 많습니다. 그러면 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 반드시 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 다음에 이사하셔야 합니다.
대법원도 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 대항력과 우선변제권을 보전하기 위한 제도라는 취지로 판단하고 있습니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 임대차계약서, 계약 만료 사실, "알겠다"고 답한 문자, 보증금 3000만원을 돌려받지 못했다는 점을 정리해 두십시오. 카톡을 읽고도 답이 없는 화면도 캡처해 두시기 바랍니다.
- 주택 소재지를 관할하는 지방법원(또는 지원)에 임차권등기명령 신청서를 접수하십시오. 등록면허세와 등기 비용이 들며, 인용되면 법원이 등기소에 등기를 촉탁합니다.
- 등기부등본을 떼어 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사와 전입신고 이전을 진행하십시오. 이 순서가 가장 중요합니다.
- 이사 전에 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 한 통 보내 두시면, 이후 지연이자와 소송에서 근거가 됩니다.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
임차권등기로 순위를 지켜 둔 뒤에는, 보증금 반환을 구하는 지급명령이나 보증금반환청구소송을 함께 진행할 수 있습니다. 금액과 계약 관계가 분명한 사안은 지급명령이 비용도 적고 빠른 편입니다.
집주인이 다른 채권자에게 재산을 넘길 우려가 있다면 부동산 가압류를 함께 검토하시는 것도 방법입니다. 참고로 보증금반환채권의 소멸시효는 10년이니 시효 걱정은 크게 하지 않으셔도 됩니다.
■ 마무리
단독주택도 임차권등기명령은 문제없이 가능하고, 등기 완료 확인 후에 이사하시면 보증금 3000만원을 지킬 수 있습니다. 순서만 지키시면 됩니다. 마음 졸이지 마시고 차근차근 진행하시기 바랍니다. 계약서와 문자 기록 등 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 신청부터 회수까지 더 정확한 도움을 받으실 수 있습니다.