임차권등기명령은 어떤 경우에 신청하나요? 보증금 못 받고 이사 가는데

질문

보증금 못 받았는데 이사부터 가도 되는 건가요? 임차권등기명령 꼭 해야 하나요?

저는 ○○시 빌라에 전세로 2년 살았습니다. 보증금은 1억 2천만 원이고, 계약 만료일이 지난달 말이었습니다. 만료 두 달 전에 집주인에게 문자로 "재계약 안 하고 나가겠다"고 미리 알렸고, 집주인도 "알았다, 다음 세입자 구해지면 빼주겠다"고 카톡으로 답했습니다.

그런데 만료일이 지난 지금까지 보증금을 한 푼도 못 받았습니다. 집주인은 "새 세입자가 안 구해져서 돈이 없다"는 말만 반복합니다. 문제는 제가 직장 때문에 다음 달 초에 반드시 다른 지역으로 이사를 가야 한다는 겁니다. 이사 날짜는 이미 정해졌고 이삿짐센터 예약금도 냈습니다.

주변에서 "보증금 못 받은 채로 이사하면 대항력이 없어진다, 임차권등기명령부터 해라"고 하는데, 이게 정확히 뭔지, 어떤 경우에 신청하는 건지, 지금 제 상황에서 꼭 해야 하는지 알고 싶습니다. 너무 답답합니다.

답변

안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 계약이 끝났는데도 보증금 1억 2천만 원을 돌려받지 못한 상태에서 직장 때문에 다음 달 초 다른 지역으로 이사를 가야 하는 상황이시군요. 이사 날짜까지 잡아 두고 보증금은 한 푼도 못 받으셨으니 얼마나 답답하실지 충분히 이해됩니다.

■ 결론부터 말씀드리면

질문자님 상황이야말로 임차권등기명령을 반드시 신청해야 하는 전형적인 경우입니다. 계약이 끝났고, 보증금을 돌려받지 못했으며, 곧 이사를 나가야 하기 때문입니다. 이사부터 먼저 하면 그동안 쌓아 둔 대항력(=집이 넘어가도 보증금을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(=다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)을 잃을 위험이 큽니다. 이사 전에 등기부터 마쳐 두셔야 합니다.

■ 법은 이렇게 정하고 있습니다

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 혼자서 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 집주인의 동의나 협조가 전혀 필요 없다는 점이 핵심입니다.

신청이 받아들여져 등기부에 임차권이 기재되면, 그 뒤에 이사를 나가 주민등록을 옮기더라도 이미 갖춰 둔 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 요건은 간단합니다. 첫째 임대차 기간이 끝났을 것, 둘째 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것입니다. 질문자님은 두 가지를 모두 충족합니다.

■ 질문자님 사안에 대입해 보면

유리한 점이 뚜렷합니다. 만료일 두 달 전에 "재계약 안 하고 나가겠다"고 문자로 알렸고, 집주인이 "알았다, 다음 세입자 구해지면 빼주겠다"고 카톡으로 답한 기록이 남아 있습니다. 이는 계약이 적법하게 끝났고 보증금 반환 의무가 발생했다는 점을 보여 주는 좋은 자료입니다. 또 집주인이 "새 세입자가 안 구해져서 돈이 없다"고 인정한 점도 반환 의무를 다투지 않는다는 근거가 됩니다.

불리하다기보다 주의하실 점은, 임차권등기는 신청한다고 바로 되는 것이 아니라 법원 심사와 등기 완료까지 보통 2주 안팎이 걸린다는 것입니다. 상담을 해 보면 등기가 끝나기도 전에 짐을 빼고 전입신고를 옮겨 버려 대항력을 잃는 분이 정말 많습니다. 반드시 등기부에 임차권이 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다. 대법원도 임차권등기가 임차인의 보증금 회수를 돕기 위한 제도라는 취지로 판단하고 있습니다.

■ 지금 바로 하셔야 할 일

1. 이사 전에 임대차계약서, 만료 두 달 전 보낸 문자, "빼주겠다"는 집주인 카톡, 전입신고·확정일자 받은 계약서를 모두 캡처하고 원본을 챙겨 두십시오.
2. 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 신청서에 계약서 사본, 부동산등기부등본, 주민등록초본(전입 사실 확인용)을 첨부합니다.
3. 법원 결정이 나고 등기부에 임차권이 실제로 기재되었는지 등기사항전부증명서로 직접 확인하십시오. 이것을 확인하기 전에는 절대 전입신고를 옮기지 마십시오.
4. 등기 완료 후 이사하면서, 집주인에게 보증금 1억 2천만 원 반환을 요구하는 내용증명을 보내 두시면 이후 지연이자 청구에 도움이 됩니다.

■ 함께 쓸 수 있는 방법

임차권등기만으로 돈이 바로 들어오는 것은 아닙니다. 등기를 마친 뒤에는 보증금반환청구 소송이나 지급명령을 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 집주인이 반환 의무 자체를 다투지 않는 사안이라면 지급명령이 빠르고 비용도 적습니다. 보증금반환채권의 소멸시효는 10년이지만, 미루지 말고 이사 직후 곧바로 진행하시길 권합니다.

■ 마무리

정리하면, 계약 종료와 보증금 미반환이 모두 확인된 질문자님은 임차권등기명령 신청 대상이 분명합니다. 핵심은 등기부에 임차권이 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하는 순서를 지키는 것입니다. 이사 날짜가 정해져 있으니 서두르셔야 합니다. 계약서와 문자·카톡 기록을 가지고 상담받으시면 등기 신청과 보증금 회수 절차를 함께 준비하실 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.