보증금 1억원 못 받았는데 임차권등기 할 수 있나요?
계약 만료 후 보증금 1억원을 못 받았을 때 임차권등기명령 신청이 가능한지, 요건과 절차·주의점을 정리했습니다.
질문
전세 보증금 1억원 못 받았는데 임차권등기명령 신청할 수 있을까요?
저는 ○○시 빌라에 전세로 2년 살았습니다. 보증금은 1억원이고, 계약 만료일은 지난달 말이었습니다. 만료 두 달 전에 집주인에게 문자로 "재계약 안 하고 이사 나가겠다"고 통보했고, 집주인도 "알겠다, 새 세입자 들어오면 바로 빼주겠다"고 답했습니다.
그런데 만료일이 지난 지 3주가 됐는데도 보증금을 한 푼도 못 받았습니다. 집주인은 카톡을 읽고도 답을 안 하다가, 어제서야 "세입자가 안 구해져서 돈이 없다"고만 합니다. 저는 당장 다른 집으로 이사를 가야 하는데, 지금 이사 나가면 대항력이 사라져서 보증금을 못 받을까 봐 무서워서 나가지도 못하고 있습니다. 이럴 때 임차권등기라는 걸 할 수 있다고 들었는데, 제 상황에서 가능한지 알고 싶습니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 계약이 끝난 지 3주가 지났는데도 1억원이나 되는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못해, 이사도 못 가고 많이 답답하셨을 것입니다.
■ 결론부터 말씀드리면
질문자님은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약이 이미 만료됐고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있으므로 신청 요건을 갖춘 상태로 보입니다. 임차권등기가 끝나면 이사를 나가도 대항력(=그 집에 대한 보증금 우선권)과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 혼자서 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 요건은 크게 세 가지입니다.
첫째, 임대차 계약 기간이 끝났을 것. 둘째, 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것. 셋째, 신청인이 그 주택의 임차인일 것입니다. 이 세 가지가 충족되면 법원이 집주인 동의 없이도 등기를 명령합니다. 등기가 되면 이후 이사를 나가 전입신고를 빼더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
질문자님은 2년 계약이 지난달 말에 만료됐고, 만료 두 달 전에 문자로 "재계약 안 하고 나가겠다"고 통보했으며, 집주인도 "알겠다"고 답했습니다. 이렇게 계약 종료 의사를 미리 분명히 밝힌 기록은 매우 유리한 자료입니다. 집주인이 "세입자가 안 구해져서 돈이 없다"고 한 카톡도 보증금 반환 의무를 스스로 인정한 증거가 됩니다.
다만 주의하실 점이 있습니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 임차권등기는 신청만 한다고 효력이 생기는 것이 아니라 실제로 등기부에 기재가 완료되어야 효력이 생깁니다. 그래서 등기가 끝나기 전에 미리 이사를 나가 전입신고를 빼버리면 그 사이 대항력이 사라질 위험이 있습니다. 대법원도 임차권등기는 등기가 마쳐진 때부터 효력이 생긴다는 취지로 판단하고 있습니다. 반드시 등기 완료를 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 계약서, 등기부등본, 그리고 집주인과 주고받은 문자·카톡(종료 통보, "알겠다", "돈이 없다")을 날짜가 보이게 캡처해 보관하세요.
- 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 신청서, 계약서 사본, 주민등록초본, 부동산 등기부등본이 기본 서류입니다.
- 법원 결정이 나고 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 반드시 확인한 뒤에 이사와 전입신고 이전을 진행하세요.
- 이사 전에 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 한 번 보내두면, 이후 민사소송에서 지연이자를 청구하는 근거가 됩니다.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
임차권등기만으로 돈이 바로 나오는 것은 아닙니다. 등기와 별도로 보증금반환청구 소송이나 지급명령을 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 보증금 반환 채권의 소멸시효는 10년이지만, 돈을 오래 묶어둘수록 집주인 재산이 줄어들 수 있으니 서두르는 편이 유리합니다. 집주인 명의 부동산에 가압류를 걸어두는 방법도 함께 검토하실 수 있습니다.
■ 마무리
계약이 끝났고 보증금을 못 받으셨으니 임차권등기명령 신청이 가능하며, 등기 완료를 확인한 뒤 이사하시는 것이 핵심입니다. 등기와 함께 반환청구 소송·가압류를 병행하면 보증금을 지키는 데 큰 도움이 됩니다. 혼자 준비하기 벅차시면 계약서와 문자 기록 같은 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 훨씬 빠르게 길을 잡으실 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.