집주인이 사망했는데 전세보증금은 누구에게 받나요?
집주인이 사망해도 전세보증금 받을 권리는 상속인에게 그대로 넘어갑니다. 받는 방법과 이사 전 꼭 할 일을 알려드립니다.
질문
집주인이 사망했는데 전세보증금은 누구에게 받아야 하나요?
저는 2년 전에 ○○시 빌라에 전세보증금 1억 2천만 원을 주고 들어와 살고 있습니다. 계약 만기가 3개월 뒤인데, 지난달에 집주인(임대인)이 갑자기 지병으로 사망했다는 소식을 들었습니다. 평소 집주인 번호로 연락하던 문자방은 이제 답이 없고, 어떻게 해야 할지 막막합니다.
만기가 되면 저는 나가야 하는데 보증금을 누구한테 돌려달라고 해야 하는지 모르겠습니다. 알아보니 집주인에게 성인 자녀 두 명이 있다고 하는데, 서로 상속을 받겠다 안 받겠다 하면서 연락도 잘 안 됩니다. 등기부등본을 떼어 보니 아직 소유자 이름은 돌아가신 집주인 그대로입니다. 혹시 상속인들이 집을 안 받겠다고 하면 제 보증금 1억 2천만 원은 날아가는 건가요? 이사 날짜는 정해 둔 상태라 너무 불안합니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 전세보증금 1억 2천만 원을 맡겨 두신 상태에서 집주인이 갑자기 사망하시고, 상속인인 자녀들마저 연락이 되지 않아 만기를 앞두고 많이 불안하셨을 것입니다.
■ 결론부터 말씀드리면
보증금을 받을 권리는 그대로 살아 있습니다. 임대인이 사망해도 임대차계약은 사라지지 않고 상속인에게 그대로 넘어가기 때문입니다. 질문자님은 돌아가신 집주인의 상속인(자녀들)에게 보증금 1억 2천만 원을 청구하실 수 있습니다. 상속인들이 상속을 포기하면 절차가 복잡해지지만, 질문자님의 보증금 자체가 날아가는 것은 아닙니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
민법 제1005조는 상속인이 사망한 사람의 재산뿐 아니라 빚(채무)까지 포괄적으로 승계한다고 정하고 있습니다. 따라서 임대인의 보증금 반환 의무도 상속인에게 그대로 넘어갑니다.
핵심 요건은 이렇습니다. 첫째, 임대차계약이 유효하게 존재할 것(=계약서와 입주 사실). 둘째, 임차인이 대항력을 갖출 것(=전입신고와 실제 거주). 셋째, 확정일자를 받아 두었다면 우선변제권(=다른 채권자보다 먼저 받을 권리)이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2가 근거입니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
유리한 점이 분명합니다. 질문자님은 2년 전 입주해 지금까지 실제로 거주하고 계시고, 보증금 1억 2천만 원을 지급한 계약이 존재합니다. 전입신고와 확정일자를 받아 두셨다면 대항력과 우선변제권이 모두 확보되어, 집주인이 바뀌든 사망하든 질문자님의 권리는 그대로 유지됩니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 대항력을 갖춘 임차인은 상속인이 누구로 바뀌어도 보증금을 받아내는 데 큰 문제가 없습니다.
불리한 점은 상속인들이 서로 안 받겠다며 연락을 끊고 있다는 부분입니다. 상속인 전원이 상속을 포기하면 청구할 상대가 사라져 절차가 늘어집니다. 다만 등기부상 소유자가 아직 돌아가신 집주인 이름 그대로라는 것은, 아직 상속 문제가 정리되지 않았다는 뜻일 뿐 질문자님에게 불리한 사정은 아닙니다. 대법원도 임대인 지위는 상속인에게 당연히 승계된다는 취지로 판단하고 있습니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 지금 살고 계신 집에서 절대 먼저 이사 나가지 마십시오. 보증금을 돌려받기 전에 짐을 빼고 전입을 옮기면 대항력이 사라집니다. 이사 날짜가 잡혀 있더라도 보증금 반환이 먼저입니다.
- 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입신고·확정일자 확인서류를 한곳에 모아 보관하십시오. 가장 중요한 증거입니다.
- 집주인의 가족관계증명서·제적등본을 발급받아 상속인이 누구인지 확정하십시오. 임차인은 이해관계인으로 발급이 가능합니다.
- 상속인들에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 두십시오. 연락이 안 되더라도 보낸 기록이 남습니다.
- 만기가 되었는데도 돌려주지 않으면, 이사 가기 전 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 이 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
상속인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하거나, 다툼이 없다면 지급명령을 신청해 빠르게 집행권원을 받을 수 있습니다. 상속인 전원이 상속을 포기한 경우에는 법원에 상속재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 상대로 청구할 수 있습니다. 보증금 반환채권의 소멸시효는 10년이므로 당장 시간에 쫓기실 필요는 없지만, 임차권등기는 이사 전에 반드시 해 두셔야 합니다.
■ 마무리
임대인이 사망해도 보증금 받을 권리는 상속인에게 그대로 넘어가므로 1억 2천만 원이 날아가지 않습니다. 보증금을 돌려받기 전에는 이사도 전입도 옮기지 마시고, 임차권등기명령부터 챙기시는 것이 가장 안전합니다. 불안하시겠지만 질문자님은 법이 든든하게 보호하는 위치에 계십니다. 계약서와 이체내역 등 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 상속인 확정부터 청구까지 훨씬 수월하게 진행하실 수 있습니다.