무자본 갭투자 집주인, 전세보증금 못 받으면 전세사기로 고소되나요?
무자본 갭투자 집주인에게 전세보증금을 못 받았을 때 사기죄 고소가 되는지, 편취의 고의 입증과 증거·절차·병행 수단을 정리했습니다.
질문
무자본 갭투자 집주인이었던 것 같은데 전세사기로 고소할 수 있을까요?
저는 2년 전 ○○시 빌라에 전세보증금 1억 6천만 원을 주고 들어왔습니다. 계약할 때는 아무 문제 없어 보였는데, 지난달 전세 만기가 되어 보증금을 돌려달라고 하니 집주인이 계속 미루기만 합니다. 알고 보니 이 집주인이 같은 빌라와 근처 건물까지 수십 채를 자기 돈 한 푼 없이 세입자 보증금만으로 사들인 이른바 무자본 갭투자를 한 사람이었습니다.
등기부를 떼어 보니 제가 들어온 뒤에 근저당이 새로 잡혀 있었고, 지금은 경매까지 넘어간 상태입니다. 카톡으로 보증금 언제 주냐고 여러 번 물었는데 처음엔 곧 준다더니 지금은 읽고도 답을 안 합니다. 계약할 때 집주인이 세금 체납이나 다른 세입자 보증금 얘기는 한 번도 하지 않았습니다. 이게 단순히 돈을 못 받는 건지, 아니면 전세사기로 형사고소가 되는 건지 너무 답답합니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 무자본 갭투자를 한 집주인에게 전세보증금 1억 6천만 원을 돌려받지 못하고 계신 상황이군요. 게다가 집이 경매까지 넘어갔다니 잠도 편히 못 주무실 만큼 답답하셨을 것입니다.
■ 결론부터 말씀드리면
질문자님 사안은 단순한 보증금 반환 문제를 넘어 사기죄로 형사고소가 가능한 사안으로 보입니다. 특히 계약 당시 집주인이 이미 보증금을 돌려줄 능력이 없다는 것을 알면서도 이를 숨기고 계약했다면 사기죄가 성립할 여지가 큽니다. 다만 집주인이 처음부터 속일 마음이 있었는지를 증명하는 것이 핵심이므로, 아래 자료를 잘 갖추셔야 합니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
형법 제347조 사기죄는 사람을 속여 재물이나 재산상 이익을 얻은 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 피해액이 5억 원을 넘으면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 더 무거워집니다.
사기죄가 되려면 첫째 집주인이 세입자를 속이는 행위(=기망행위)를 했을 것, 둘째 그로 인해 세입자가 착각에 빠져 계약했을 것, 셋째 보증금이라는 재산상 손해가 생겼을 것, 넷째 집주인에게 처음부터 속일 의사(=편취의 고의)가 있었을 것이 필요합니다. 여기서 가장 다투어지는 부분이 넷째 편취의 고의입니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
유리한 점부터 말씀드립니다. 집주인이 자기 돈 한 푼 없이 세입자 보증금만으로 수십 채를 사들인 무자본 갭투자자라는 점, 계약 당시 세금 체납이나 다른 세입자 보증금 상황을 한 번도 알리지 않은 점, 그리고 질문자님이 들어온 뒤에 근저당이 새로 잡히고 결국 경매까지 넘어간 점은 편취의 고의를 뒷받침하는 중요한 정황입니다. 실무에서 이런 대규모 무자본 갭투자 사안을 다수 진행해 보면, 애초에 보증금을 돌려줄 계획 자체가 없었다고 볼 만한 정황이 쌓일수록 수사가 훨씬 빠르게 진행됩니다.
불리한 점도 솔직히 말씀드립니다. 경찰 단계에서 가장 자주 나오는 반박이 "부동산 시세가 떨어져서 어쩔 수 없이 못 준 것이지 처음부터 속인 것은 아니다"라는 주장입니다. 이 반박을 깨려면 계약 당시 이미 집주인이 갚을 능력이 없었다는 자료가 필요합니다. 대법원도 차용 당시 변제 능력과 의사가 없었다면 이후 사정과 관계없이 사기죄가 성립한다는 취지로 판단하고 있습니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 계약서, 보증금 1억 6천만 원 이체내역, "곧 준다"던 카톡과 지금은 읽고도 답하지 않는 정황까지 모두 캡처해 날짜순으로 정리하세요.
- 계약 당시와 현재의 등기부등본을 각각 발급받아, 입주 후 근저당이 새로 잡히고 경매로 넘어간 흐름을 시간순으로 만드세요.
- 같은 빌라 다른 세입자들과 연락해 피해 규모와 수법을 함께 정리하면 조직적 사기 입증에 큰 도움이 됩니다.
- 주소지 관할 경찰서 또는 검찰청에 사기 고소장을 접수하시고, 전세사기는 전세사기피해자 지원 및 주거안정 특별법상 피해자 결정 신청도 함께 검토하세요.
사기죄 공소시효는 10년이므로 기간 자체는 여유가 있으나, 집주인의 재산이 더 빠져나가기 전에 서두르시는 것이 좋습니다.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
형사고소와 별도로 민사상 보증금반환청구 소송과 함께 집주인의 남은 재산이나 다른 부동산에 가압류를 걸어 두시는 것이 중요합니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구 기한을 놓치지 않도록 하시고, 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 배당 종료 전까지는 함부로 전출하지 마시기 바랍니다.
■ 마무리
무자본 갭투자에 입주 후 근저당, 경매까지 이어진 질문자님 사안은 사기죄 고소가 충분히 검토되는 사안입니다. 편취의 고의를 뒷받침할 자료 확보가 가장 중요합니다. 지금 상황이 막막하시겠지만 대응할 방법은 분명히 있습니다. 계약서와 등기부, 카톡 자료를 가지고 상담받으시면 고소와 민사, 특별법 지원까지 방향을 함께 잡아 드리겠습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.