계약금 청구소송, 돌려받을 수 있을까? 배액상환·위약금 실무 정리

의뢰인: "계약을 파기당했어요. 제가 준 계약금, 그대로 돌려받을 수 있나요? 아니면 두 배로 받는 건가요?"

변호사: "누가 계약을 깼는지부터 정리해야 합니다. 그 답에 따라 돌려받을 돈이 완전히 달라져요."

계약금 청구소송은 부동산 매매나 각종 거래에서 계약이 깨졌을 때, 이미 주고받은 계약금을 돌려받거나 배액(=두 배)으로 청구하기 위해 제기하는 민사소송입니다. 계약이 틀어진 억울함과 혹시 돈을 떼일까 하는 불안, 충분히 이해합니다. 이 글은 계약 관련 분쟁을 다수 진행해 온 법무법인 다빈치가 계약금 청구소송의 기준을 실무 관점에서 정리한 것입니다.

1. 계약금 청구소송이란? — 개념부터 쉽게

계약금 청구소송이란, 계약이 성립한 뒤 해제·파기가 발생했을 때 지급한 계약금의 반환 또는 그 배액(두 배)의 지급을 상대방에게 요구하기 위해 법원에 제기하는 민사소송을 말합니다.

쉽게 말해 "내가 준 계약금 어떻게 처리할지를 법원이 판단해 달라"고 요청하는 재판입니다. 계약금은 크게 두 가지 성격을 가집니다. 하나는 계약이 성립했다는 증거(증약금)이고, 다른 하나는 이를 포기하거나 배액을 물어 주고 계약에서 빠져나올 수 있게 하는 해약금입니다. 실무에서 다투는 대부분은 바로 이 해약금 성격에서 시작됩니다.

정말 많은 의뢰인을 상담하면서 가장 많이 듣는 질문이 "계약금은 무조건 돌려받는 거 아니냐"는 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 누가 계약을 깼는지, 어느 단계에서 깼는지에 따라 결과가 정반대로 갈립니다.

2. 법은 뭐라고 규정하고 있을까? — 조문과 처벌

계약금 청구소송은 형사가 아닌 민사이므로 징역·벌금 같은 처벌은 없고, 민법의 계약 규정이 근거가 됩니다.

민법 제565조 제1항(해약금)

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 매수인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

민법 제398조(배상액의 예정)

당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

핵심은 두 조문의 관계입니다. 계약서에 "계약 위반 시 계약금을 위약금으로 한다"는 문구가 있으면 그 계약금은 위약금(손해배상액 예정)으로 봅니다. 이런 문구가 없으면 계약금은 해약금 성격만 가지므로, 계약을 깬 쪽이 곧바로 위약금을 무는 것이 아니라 실제 손해를 따로 증명해야 하는 경우가 생깁니다.

3. 언제 성립하고, 언제 성립하지 않을까? — 요건과 경계선

계약금을 청구할 수 있는지는 누가 언제 어떻게 계약을 깼는지에 달려 있습니다. 아래 표로 정리했습니다.

실무에서 가장 자주 무너지는 지점은 이행의 착수입니다. 민법 제565조는 "이행에 착수할 때까지"만 해약금 해제를 허용합니다. 상담을 해 보면 중도금을 이미 냈거나 받았는데도 "계약금만 포기하면 뺄 수 있는 줄 알았다"고 오해하는 분이 흔합니다. 중도금이 오가면 그때부터는 계약금 포기·배액상환만으로 계약을 없앨 수 없습니다.

또 하나, 매도인이 배액을 상환하며 해제하려면 실제로 배액을 제공(현실 제공)해야 합니다. 말로만 "두 배 줄게"라고 하는 것으로는 해제 효과가 생기지 않는다는 것이 실무의 태도입니다.

4. 법원은 어떻게 판단했나? — 대표 판례

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 일부만 지급된 상태에서 계약을 해제하려는 경우, 해약금의 기준은 "실제 받은 돈"이 아니라 "약정한 계약금 전액"이라고 보았습니다. 예컨대 계약금 1억 원 중 1천만 원만 받은 매도인이 해제하려면 실제 받은 1천만 원의 배액이 아니라 약정 계약금 1억 원을 기준으로 배액을 계산해야 한다는 취지입니다. 상담을 해 보면 이 부분을 놓쳐 배액을 잘못 계산하는 분이 많습니다.

대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결은 계약금을 위약금으로 삼는다는 특약이 있어야 위약금으로서의 효력이 생기고, 그런 약정이 없으면 계약금은 해약금으로만 추정된다고 판단했습니다. 즉 계약서 문구가 결과를 좌우한다는 점을 분명히 한 것입니다. 계약서에 위약금 조항이 없으면 파기당한 쪽이라도 계약금을 몰취하지 못하고 실제 손해를 따로 증명해야 할 수 있습니다.

5. 처벌 수위와 함께 쓸 수 있는 구제수단

계약금 청구소송은 민사이므로 형벌은 없지만, 상황에 따라 여러 청구를 함께 쓸 수 있습니다. 어떤 수단을 택하느냐에 따라 회수 가능성이 달라집니다.

소송과 함께 챙겨야 할 것은 가압류입니다. 상대방이 부동산이나 예금을 처분해 버리면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다. 소 제기 전에 상대방의 재산을 가압류해 두면 재판 중 처분을 막을 수 있습니다. 또한 소액(3천만 원 이하)이라면 소액사건 절차나 지급명령을 활용해 더 빠르게 진행할 수도 있습니다.

6. 무엇이 증거가 되고, 어떻게 남겨야 할까?

계약금 청구소송에서 승패를 가르는 것은 결국 "계약이 어떻게 성립했고 누가 깼는가"를 보여 주는 서류입니다. 아래 표를 기준으로 점검하세요.

실무 팁을 드리면, 해제 의사는 반드시 기록이 남는 방법으로 전달하세요. 내용증명이 가장 확실합니다. 통화 녹음은 본인이 대화 당사자로 참여한 녹음이라면 증거로 쓸 수 있지만, 제3자 간의 대화를 당사자 모르게 녹음한 것은 위법수집증거로 배척될 수 있으니 주의해야 합니다. 카카오톡 대화도 캡처만이 아니라 원본 파일을 함께 보존하는 것이 좋습니다.

7. 절차는 이렇게 진행됩니다

실무에서는 소송 전 내용증명 단계에서 합의가 이뤄지는 경우도 적지 않습니다. 다만 상대방이 재산을 빼돌릴 조짐이 보이면 협상보다 가압류를 먼저 걸어 두는 것이 안전합니다.

8. 상담실에서 자주 받는 질문 (FAQ)

Q. 매수인이 변심했는데 계약금을 돌려받을 수 있나요?

어렵습니다. 매수인이 스스로 계약을 포기한 것이므로 원칙적으로 계약금은 매도인에게 귀속됩니다. 다만 매도인 측에 잘못이 있었다면 결과가 달라질 수 있습니다.

Q. 매도인이 계약을 깼으면 무조건 배액을 받나요?

계약서에 위약금 조항이 있으면 계약금의 배액 또는 약정 위약금을 받을 수 있습니다. 조항이 없으면 실제 손해를 증명해야 할 수 있으니 계약서 문구를 먼저 확인하세요.

Q. 중도금을 낸 뒤에도 계약금만 포기하고 뺄 수 있나요?

안 됩니다. 이행에 착수한 뒤에는 해약금 해제가 불가능하고, 채무불이행 책임을 지게 될 수 있습니다.

Q. 계약금을 일부만 냈는데 배액은 어떻게 계산하나요?

실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전액을 기준으로 배액을 계산하는 것이 실무입니다.

Q. 위약금이 너무 큰데 깎을 수 있나요?

가능합니다. 위약금이 부당히 과다하면 법원이 민법 제398조 제2항에 따라 감액할 수 있습니다.

9. 마무리 — 혼자 고민하지 마세요

계약금 청구소송의 핵심은 세 가지입니다. 누가 계약을 깼는지와 이행 착수 시점을 먼저 확인할 것, 계약서에 위약금 조항이 있는지 살필 것, 그리고 소송 전 가압류로 상대방 재산을 지킬 것.

계약이 틀어지면 돈뿐 아니라 마음도 크게 다칩니다. 하지만 계약서와 기록을 제대로 갖추면 법은 정당한 쪽의 손을 들어 줍니다. 사안마다 계약금의 성격과 해제 시점 판단이 달라질 수 있으니, 구체적인 상황은 변호사 상담을 통해 점검해 보시기를 권유드립니다. 여러분은 혼자가 아닙니다.

본 글은 현행 법령 기준으로 작성되었습니다.