전세 살던 집이 경매에 넘어갔는데 배당은 어떻게 받나요?
전세 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 배당요구 기한과 우선변제권으로 보증금 받는 법을 실무 관점에서 안내합니다.
질문
전세 살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금을 배당으로 받을 수 있을까요?
저는 ○○시 빌라에 보증금 1억 3천만 원에 전세로 살고 있습니다. 2년 전 계약할 때 확정일자를 받고 전입신고도 바로 했습니다. 그런데 지난달 집주인이 은행 대출 이자를 못 갚아서 집이 경매에 넘어갔다는 통지서를 받았습니다. 등기부를 떼 보니 제가 이사 오기 전에 이미 은행 근저당이 8천만 원 잡혀 있었습니다.
경매로 집이 팔리면 저는 돈을 어떻게 받는 건지, 은행이 먼저 다 가져가고 저는 한 푼도 못 받는 건 아닌지 너무 불안합니다. 배당요구라는 걸 따로 신청해야 한다는 말도 들었는데 언제까지 뭘 해야 하는지 하나도 모르겠습니다. 집도 잃고 돈도 잃을까 봐 잠이 안 옵니다.
답변
안녕하세요. 법무법인 다빈치 「고소의 달인」입니다. 전세로 살던 집이 경매에 넘어가 보증금 1억 3천만 원을 돌려받을 수 있을지 걱정되어 잠도 못 이루신다니, 얼마나 불안하실지 충분히 이해가 됩니다.
■ 결론부터 말씀드리면
질문자님은 배당요구만 제때 하시면 보증금의 상당 부분 또는 전부를 배당받을 가능성이 높습니다. 확정일자와 전입신고를 계약 당시 마쳤기 때문에 우선변제권(=다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 권리)이 있습니다. 다만 은행 근저당이 질문자님보다 앞서 있어, 순위 다툼과 배당요구 기한 준수가 가장 중요합니다.
■ 법은 이렇게 정하고 있습니다
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(=전입신고와 실제 거주)과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있다고 정하고 있습니다. 우선변제권이 인정되는 요건은 이렇습니다.
첫째, 주택의 인도(=실제로 이사해 살고 있을 것). 둘째, 전입신고(=주민등록 전입). 셋째, 임대차계약서상 확정일자를 받았을 것. 이 세 가지를 모두 갖춘 날을 기준으로 배당순위가 정해집니다. 또한 같은 법 제8조는 일정 금액 이하 보증금에 대해 소액임차인 최우선변제권을 따로 인정하고 있습니다.
■ 질문자님 사안에 대입해 보면
유리한 점은, 2년 전 계약할 때 확정일자를 받고 전입신고도 바로 하셨다는 점입니다. 실무에서 이런 사안을 다수 진행해 보면, 확정일자와 전입을 늦게 한 탓에 순위가 밀려 손해 보는 분이 정말 많은데, 질문자님은 이 부분을 제대로 챙기셨습니다.
불리한 점은, 질문자님이 이사 오기 전에 이미 은행 근저당 8천만 원이 잡혀 있었다는 점입니다. 이 근저당이 질문자님보다 선순위이므로, 경매 낙찰대금에서 은행이 먼저 배당받고 남는 금액에서 질문자님이 배당을 받게 됩니다. 낙찰가에 따라 보증금 일부만 회수될 여지가 있습니다. 대법원은 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 확정일자 순위에 따라 배당받는 권리라는 취지로 판단하고 있습니다.
■ 지금 바로 하셔야 할 일
- 법원에서 온 경매 통지서에 적힌 배당요구종기일을 확인하세요. 이 날짜까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 한 푼도 배당받지 못합니다. 가장 중요한 기한입니다.
- 경매를 진행하는 법원 경매계에 배당요구신청서를 제출하세요. 임대차계약서 원본, 확정일자가 찍힌 계약서, 주민등록등본(전입일 확인용), 계좌 이체내역을 함께 내시면 됩니다.
- 등기부등본을 다시 떼어 은행 근저당 설정일과 실제 채권액을 확인하세요. 근저당의 실제 잔액이 8천만 원보다 적다면 질문자님이 받을 몫이 늘어납니다.
- 계약서와 확정일자, 전입 기록 원본을 훼손 없이 보관하세요. 사본과 사진도 미리 남겨 두시기 바랍니다.
- 소액임차인 최우선변제 대상에 해당하는지 지역별 기준을 확인하세요. 해당되면 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받을 수 있습니다.
■ 함께 쓸 수 있는 방법
배당으로 보증금을 다 회수하지 못하면, 부족한 금액은 집주인 개인에게 청구할 수 있습니다. 임대차보증금반환청구 소송이나 지급명령을 통해 집주인의 다른 재산(급여·예금·부동산)에 강제집행을 할 수 있습니다. 상담을 해 보면 배당만 받고 부족분 청구를 포기하는 분이 많은데, 부족분도 엄연히 받을 수 있는 돈입니다.
■ 마무리
확정일자와 전입신고를 제때 갖추셨으니 우선변제권이 있고, 배당요구종기일까지 배당요구만 하시면 보증금 회수가 충분히 가능합니다. 선순위 근저당 때문에 일부만 받게 되더라도 부족분은 집주인에게 따로 청구할 수 있습니다. 너무 걱정 마시고, 통지서와 계약서 등 구체적인 자료를 가지고 상담받으시면 회수 가능한 금액과 절차를 정확히 안내받으실 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 권유드립니다.